Günümüzde, kira ilişkileri, hem konut hem de işyeri kiraları açısından toplumun büyük bir kesimini ilgilendiren en önemli hukuki konulardan birisi haline gelmiştir. Zira ekonomik gelişmeler ve ülkemizdeki enflasyon gerçeği karşısında konut kiraları için yasal olarak getirilen yüzde 25 artış sınırı ev sahiplerini oldukça zorlamaktadır. Ev sahibi olan kişiler kendileri açısından olaya yaklaşmakta ve daha yüksek miktarda kiraya zam yapmak isterken; kiracılar ise konuya, kanuni olarak yüzde 25 sınırı var, daha yüksek oranda zam yapmak zorunda değilim şeklinde yaklaşmakta ve taraflar arasındaki uyuşmazlık mahkemelere taşınmaktadır. Hatta son yıllarda bu konuda o kadar çok uyuşmazlık yargıya taşınmıştır ki; kira anlaşmazlıklarından doğan davalar için daha hızlı ve etkin bir çözüm oluşturulabilmesi için zorunlu arabuluculuk getirilmiştir.
Bursa Avukat ve Bursa Gayrimenkul Avukatı olarak genel anlamda Gayrimenkul Hukukunun konusuna giren tüm alanlarda, özel anlamda ise Kira Uyuşmazlıkları konusundaki tüm sorularınızı Bursa Gayrimenkul Avukatı Av. İrfan Şengül’e sorabilirsiniz.
Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Kira sözleşmesinin başlama anında taraflar kira bedelini aralarında yaptıkları görüşme ve pazarlıklar sonucu özgürce belirleme hakkına sahiptir. Ancak bir yıllık kira döneminin bitip yeni yılın kira dönemi geldiğinde, kira bedeli kanundan kaynaklanan belirli bir sınıra göre artırılacaktır. Bu artış miktarı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamaya göre hesaplanacak değişim oranı kadar olabilecektir. Yani halk arasında söylendiği gibi yeni dönemin kira artış oranı geçmiş yılın TÜFE oranına göre belirlenecektir. Bu kural, Borçlar Kanunu’nun genel kuralıdır. Ancak aynı kanuna 08/06/2022 tarihli ve 7409 sayılı Yasayla eklenen geçici birinci madde ile konut kiraları bakımından 11/06/2022 ile 01/07/2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak kira artış oranı yüzde yirmi beş olarak belirlenmiştir. Daha sonra 14/07/2023 tarihli ve 7456 sayılı Yasayla Borçlar Kanununa geçici ikinci madde eklenmiştir ve 01/07/2023’te bitecek olan sabit yüzde 25 artış oranı 01/07/2024 tarihine kadar uzatılmıştır. Dolayısıyla 2022 yılının haziran ayından bugüne kadar konut kiralarında artış oranı yüzde 25 olarak uygulanmaktadır.
Yukarıda paylaşılan kanun maddelerinden de anlaşılacağı üzere şu anda konut kiralarının artış oranlarında yüzde 25 gibi sabit bir artış oranı getirilmiştir. Bu oran geçici süreli olup 1 Temmuz 2024 tarihinden sonra artık uygulanmayacaktır. Ancak bu dönem içerisinde kira sözleşmesini yenileyecek ev sahipleri, ekonomik gerçekler ve enflasyon nedeniyle bu artış miktarının yeterli olmadığını belirterek daha yüksek miktarda artış yapmaya çalışırken, kiracı taraf ise kanuni artış oranında ısrar etmektedir. Hal böyle olunca da taraflar arasındaki anlaşmazlıklar mahkemeye taşınmaktadır. Peki yüzde 25 sabit kira artış oranının hakkaniyete uygun olmadığının iddia edilmesinin hukukta bir karşılığı varmıdır? İşte bu sorunun cevabında karşımıza kira uyarlama davası çıkmaktadır.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira bedeli uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak talep edilebilen bir dava türüdür. Konunun detayına girmeden önce madde metninin tam halini buraya almak faydalı olacaktır. Kira uyarlama davalarının kanuni dayanağı olan Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır” şeklindedir.
Kira Uyarlama Davasının Şartları Nelerdir?
Kira uyarlama davaları, kiracı ile kiraya veren arasında kira sözleşmesi imzalandıktan sonra değişen hal ve koşullara göre kira sözleşmesini uyarlamak için açılan davadır. Yargıtay’a göre uyarlama davası açılabilmesi için; sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.
Yargıtay’ın sıklıkla içtihatlarında vurguladığı üzere sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, aşağıdaki dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır;
- Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
- Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
- Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
- Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Yargıtay içtihatlarına göre; sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.
Kira Uyarlama Davasında Neler Araştırılır?
Kira uyarlama davası her olay ve dosya açısından ayrı ayrı değerlendirilmesi gereken bir dava türüdür. Hakim, dosyada ciddi bir araştırma yapmalıdır. Burada ilk ve en önemli bakılacak konu olağanüstü bir durumun olup olmadığıdır. Her somut olayın özelliğine göre, uyarlama istenen taşınmazın mahallinde keşif yapılıp bilirkişi raporu alınmalıdır. Bilirkişi raporunda uyarlama davalarında yargıtayın belirlediği uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak, taşınmazın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz, geçen sürede enflasyonun çok yükselmesi veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı bir bütün olarak değerlendirilip olaya uygulanmalıdır. Hakim tarafları dinleyecek, keşif yapacak, bilirkişi raporu alacak, taşınmazın bulunduğu yerdeki yeni yapılmış kira sözleşmelerini inceleyecek, gerekirse tanık ta dinleyecek ve en sonunda hakkaniyete uygun bir hüküm verecektir.
Kira Uyarlama Davası Hangi Mahkemede, Ne Zaman Açılır?
Kira ilişkilerinden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklarda genel yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Dolayısıyla kira uyarlama davası da Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır. Kira uyarlama davasının açılması için gerekli olan bir süre yoktur. Yani kiracılık ilişkisi devam ederken her zaman bu dava açılabilir. Uygulamada kira tespiti davasında kira bedellerinin rayiç bedele yükseltilmesi için gerekli olan beş yıllık süre sınırı ile kira uyarlama davası birbirine karıştırılabilmektedir.
Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Farklar Nelerdir?
Kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasındaki en önemli fark süre şartıdır. Hukukumuzda kiracılık ilişkisi beş yılı doldurduysa ev sahibinin kira bedelini emsal kiraların seviyesine çıkarılmasını isteme hakkı vardır. Bu durumda kiraya veren taraf herhangi bir olağanüstü hal olmasa bile kira bedelinin sanki kiracılık ilişkisi yeni kurulacakmış gibi emsal noktaya çıkarılmasını isteyebilir. Yani bu durumu adeta kira sözleşmesini sıfırlamak gibi de düşünebiliriz. Ama dediğimiz gibi, bunun için kira süresinin beş yılı doldurması aranmaktadır. Ancak diğer yandan kira uyarlama davası olağanüstü bir durumda kullanılabilecek bir haktır. Kira uyarlama davasında, kiracılık ilişkisi kurulduktan sonra olağanüstü gelişmelerin olması ve bu gelişmelerin taraflardan birisi açısından hakkaniyete göre katlanılması imkansız bir hal alması gerekmektedir. Bu şekilde bir durum varsa kira bedelinin uyarlanmasının istenmesi için en az beş yıl geçmesi gibi bir şart aranmamaktadır. Örneğin bir yıllık veya iki yıllık bir kira ilişkisinde de bu şekilde uyarlama talep edilebilir.
Sonuç
Görüldüğü gibi kira uyarlama davası oldukça teknik bir davadır. Bu davayı kiraya verenin açma hakkı olduğu gibi kiracının da açma hakkı vardır. Ancak mutlaka olağanüstü durumun ispatlanması gerekmektedir. Bu nedenle herhangi bir hak kaybı yaşamamak için uzman bir gayrimenkul avukatından danışmanlık almak faydalı olacaktır. Bu bağlamda konuyla ilgili daha fazla bilgi almak için Bursa’da faaliyet gösteren Bursa Gayrimenkul Hukuku Avukatı ve Bursa Kira Hukuku Avukatı Av.İrfan Şengül’e, info@avirfansengul.com e-mail adresinden veya iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
