Ülkemizde gayrimenkullerin alınması, satılması, devredilmesi ve korunması gibi işlemler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü aracılığı aile yapılmaktadır. Tapu teşkilatı cumhuriyetten çok daha önce 1847 yılında kurulmuştur. Bu nedenle Osmanlı döneminden devredilen ve korunan tapular bile mevcuttur. Ancak bazen bu tapu kayıtları yanlış bir işlem üzerine oluşturulabilmektedir. Örneğin, tarafları bağlamayan, herhangi bir hukuki işleme dayanmayan veya geçersiz bir hukuki işlemden kaynaklanan bazı kayıtlar tapuya tescil edilebilmektedir. İşte bu gibi durumlarda ortada tapuya yapılmış bir tescil olsa da meydana gelen bu tescil hukuken geçerli bir tescil değildir. Bu şekilde oluşan tescile, yolsuz tescil denilmektedir. Tapu iptal ve tescil davası ise söz konusu bu yolsuz tescilin düzeltilmesi için açılır. O halde tapu iptal ve tescil davasını usul ve yasaya aykırı bir şekilde tapuya yapılmış tescilin, hukuka uygun hale getirilmesi amacıyla açılan dava şeklinde tanımlayabiliriz.
Bursa Avukat ve Bursa Gayrimenkul Avukatı olarak genel anlamda Gayrimenkul Hukukunun konusuna giren tüm alanlarda, özel anlamda ise Tapu İptal ve Tescil Davaları konusundaki tüm sorularınızı Bursa Gayrimenkul Hukuku Avukatı Av. İrfan Şengül’e sorabilirsiniz.
Tapu İptal ve Tescil Davaları Hangi Nedenlerle Açılır?
Tapu iptal ve tescil davasına konu olan yolsuz tescil birçok farklı nedenden kaynaklanabilmektedir. Uygulamada yolsuz tescil halleri yoğunluklu olarak hukuki ehliyetsizlik, muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), vekalet görevinin (vekillik yetkisinin) kötüye kullanılması, imar uygulaması, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, aile konutu şerhi, kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla tapu iptal ve tescil davası da bu sebeplerden birine dayanarak açılacaktır.
- Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları: Eğer tescilin gerçekleştirildiği sırada, tescil işlemini yapan kişi, temyiz kudretinden ve fiil ehliyetinden yoksun ise yapılan tescil yolsuz tescil olacaktır. Bu durumda yapılan tescilin iptali için dava açılması mümkündür.
- Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları: Uygulamada bazen mirastan mal kaçırmak için çeşitli tesciller yapılmaktadır. Yani miras bırakacak kişi bazı mallarını mirasçılara bırakmamak için muvazaalı olarak başkalarına devretmektedir. Eğer burada söz konusu muvazaa gösterilebilirse bu nedenle de tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
- Vekalet Görevinin (Vekillik Yetkisinin) Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları: Kendisine vekâlet verilen kişi, eğer verilen bu vekâletin amacını ve sınırını aşarak işlem yapıp iyiniyetli olmayan üçüncü bir kişinin taşınmaz üzerinde hak kazanmasına sebep olursa yapılan tescilin iptali için de tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Buradaki çok önemli ayrıntı lehine tescil yapılan üçüncü kişinin, vekilin vekalet yetkisini kötüye kullandığını bilmesidir. Eğer, üçüncü kişi bu durumu bilmiyorsa, yani iyiniyetliyse, işlem geçerli olacaktır.
- İmar Uygulamasından Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescili Davaları: Bazı durumlarda tapu kayıtlarının illetini bir idari işlem (imar işlemi) oluşturabilir. Eğer bu nedeni oluşturan idari işlem idari yargı yerinde iptal edilir ve karar kesinleşirse bahse konu işlem dayanaksız hale gelir ve böylece sicil kaydı yolsuz tescil durumuna düşer. İmar şuyulandırmasının kaynağı olan idari işlemin iptal edilmesi ile durumda, dayanaksız kalan (illetten mücerret) kaydın iptali ile kadastral parselin geometrik ve hukuki durumunun ihyasına karar verilmesi talebiyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
- Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları: Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmedir. Eğer ölünceye kadar bakılan kişi vefat etmesine rağmen, bakan kişi lehine tascil yapılmazsa; bu kişi mirasçılara karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir.
- Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları: Türk Medeni Kanunun 194. Maddesi gereğince normalde eşlerden biri diğerinin “açık rızasını” almadan aile konutu olan taşınmazı üçüncü kişilere devredemez. Bunun için aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Eğer dava konusu yapılan taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi yoksa, malik olan eş diğer eşin rızasını almadan taşınmazı devretmişse ve taşınmazı devralan kişi iyiniyetli değilse, yapılan bu işlemin iptali için iptal ve tescil davası açılabilir.
- Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları: Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı, tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazın, 20 yıl ve daha uzun süre ile bir kişide bulunması ve bu kişiye karşı bir itirazda bulunulmaması sonucunda, taşınmazı elinde bulunduranın mülkiyeti kazanması anlamına gelmektedir. Bu durum, re’sen gerçekleşmemektedir. Mülkiyetin kazanılması tapu iptal ve tescil davası ile mümkün olacaktır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Kim Tarafından Kime Karışı Açılır?
Tapu iptal ve tescil davasının davacısı, yolsuz tescil nedeni ile hak kaybı yaşadığını iddia eden herkestir. Yani hukuka uygun bir şekilde kurulmamış tapu kaydı nedeni ile hakkı ihlal edilmiş olan herkes tapu iptal ve tescil davasını açabilir. Tapu iptal ve tescil davasının davalısı ise yolsuz tescille tapu kayıtlarında ilgili taşınmazın maliki olarak görünen kişidir.
Tapu İptal ve Tescil Davalarında Görev ve Yetki
Tapu iptal ve tescil davasında kesin yetkili mahkeme, tüm gayrimenkul davalarında olduğu gibi taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. (HMK md.12). Taraflar anlaşarak davanın kesin yetkili yer mahkemesi dışında bir mahkemede görülmesini sağlayamazlar.
Görevli mahkeme ise asliye hukuk mahkemesidir (HMK md.2/1). Taşınmazın vasfı, büyüklüğü, değeri vb. gibi özellikleri ne olursa olsun davaya bakmakla görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Bu nedenle sonuç olarak, tapu iptal ve tescil davası anlaşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı Süresi
Tapu iptal ve tescil davası özünde bir ayni hakka dayanmaktadır. Bu sebeple de davanın açılması için kısıtlayıcı bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Ancak istisnai olarak olağanüstü zaman aşımı nedeni ile mülkiyetin kazanıldığı hallerde tapu iptal ve tescil davası açmak mümkün değildir. Fakat olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması için bunun talep edilmesi gerekir. 20 yıl dolduktan sonra mülkiyet hakkı iddia etmeyen üçüncü kişiye karşı dahi tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir.
Sonuç olarak, tapu iptal ve tescil davası, tapu kayıtlarının yanlış bir işlem sonucunda oluşturulduğu durumları düzeltmek için açılır. Ancak yukarıda da değinildiği gibi bu dava pek çok sebebe dayanabileceği için hukuki bir uzmanlık, tarafların haklarını koruma ve mülkiyet ilişkilerini güvence altına alma açısından hayati bir rol oynar. Bu bağlamda konuyla ilgili daha fazla bilgi almak için Bursa’da faaliyet gösteren Bursa Gayrimenkul Hukuku Avukatı Av.İrfan Şengül’e, av.irfansengul@gmail.com e-mail adresinden veya iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
