Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Usul veya yasaya uygun bir şekilde oluşmayan bir tapu kaydının yasal gereklilikler uyarınca düzeltilmesi amacıyla açılan davalara tapu iptal ve tescil davaları denir. Tapu iptal ve tescil davaları gayrimenkul hukukunun en yoğun çalışma alanlarından birisidir. Uygulamada sıklıkla karşılaşılan ve başvurulan tapu iptal ve tescil davaları konusunda, bu alanda uzmanlaşmış bir avukattan hukuki yardım almak çok faydalı olacaktır. Zira bu dava taşınmazın ayni hakkını iilgilendiren bir dava olduğu için oldukça teknik bir davadır. Bursa Avukat ve Bursa Gayrimenkul Hukuku Avukatı olarak sahasında uzmanlaşmış Avukat İrfan Şengül’e tapu iptal ve tescil davası ile ilgili tüm sorularınızı sorabilirsiniz.
Türk Medeni Kanunu’na göre, herhangi bir hukuki temele dayanmayan veya geçersiz bir hukuki işlemin sonucunda oluşan tescile “yolsuz tescil” adı verilir. Tapu iptal ve tescil davasının hedefi, bu tür yolsuz tescillerin hukuka uygun hale getirilmesidir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Kim Tarafından Kime Karşı Açılır?
Hukuksuz bir şekilde oluşmuş tapu sicil kaydı dolayısıyla hak kaybı yaşadığını iddia eden ehliyet sahibi herkes tapu iptal ve tescil davası açma hakkına sahiptir. Bu kişiler davalarını açarken davalı olarak mutlaka yaolsuz tescil nedeniyle tapuda taşınmazın maliki gibi görünen kişiyi göstermeleri gerekmektedir. Aksi takdirde mahkeme taraf yokluğu neden ile davayı reddedecektir. Eğer tapudaki malik sayısı birden fazla ise dava tamamına karşı, eğer tapuda malik görünen kişi ölmüş ise dava ölenin mirasçılarına karşı açılmalıdır.
Tapu İptal ve Tescil Davalarında Hangi Mahkeme Görevlidir?
Tapu iptali ve tescili davaları, taşınmazın vasfı, büyüklüğü, değeri vb. gibi özellikleri ne olursa olsun taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Yani görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdir. Taraflar anlaşarak davanın kesin yetkili yer mahkemesi dışında bir mahkemede görülmesini sağlayamazlar.
Tapu İptal ve Tescil Davaları Hangi Nedenlerle Açılabilir?
Tapu iptal ve tescil davası çok farklı şekilde açılabilmektedir. Bu sebepleri ele alacak olursak;
- Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları: Eğer tescilin gerçekleştirildiği sırada, tescil işlemini yapan kişi, temyiz kudretinden ve fiil ehliyetinden yoksun ise yapılan tescil yolsuz tescil olacaktır. Bu durumda yapılan tescilin iptali için dava açılması mümkündür.
- Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları: Uygulamada bazen mirastan mal kaçırmak için çeşitli tesciller yapılmaktadır. Yani miras bırakacak kişi bazı mallarını mirasçılara bırakmamak için muvazaalı olarak başkalarına devretmektedir. Eğer burada söz konusu muvazaa gösterilebilirse bu nedenle de tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
- Vekalet Görevinin (Vekillik Yetkisinin) Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları: Kendisine vekâlet verilen kişi, eğer verilen bu vekâletin amacını ve sınırını aşarak işlem yapıp iyiniyetli olmayan üçüncü bir kişinin taşınmaz üzerinde hak kazanmasına sebep olursa yapılan tescilin iptali için de tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Buradaki çok önemli ayrıntı lehine tescil yapılan üçüncü kişinin, vekilin vekalet yetkisini kötüye kullandığını bilmesidir. Eğer, üçüncü kişi bu durumu bilmiyorsa, yani iyiniyetliyse, işlem geçerli olacaktır.
- İmar Uygulamasından Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescili Davaları: Bazı durumlarda tapu kayıtlarının illetini bir idari işlem (imar işlemi) oluşturabilir. Eğer bu nedeni oluşturan idari işlem idari yargı yerinde iptal edilir ve karar kesinleşirse bahse konu işlem dayanaksız hale gelir ve böylece sicil kaydı yolsuz tescil durumuna düşer. İmar şuyulandırmasının kaynağı olan idari işlemin iptal edilmesi ile durumda, dayanaksız kalan (illetten mücerret) kaydın iptali ile kadastral parselin geometrik ve hukuki durumunun ihyasına karar verilmesi talebiyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
- Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları: Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmedir. Eğer ölünceye kadar bakılan kişi vefat etmesine rağmen, bakan kişi lehine tascil yapılmazsa; bu kişi mirasçılara karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir.
- Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları: Türk Medeni Kanunun 194. Maddesi gereğince normalde eşlerden biri diğerinin “açık rızasını” almadan aile konutu olan taşınmazı üçüncü kişilere devredemez. Bunun için aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Eğer dava konusu yapılan taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi yoksa, malik olan eş diğer eşin rızasını almadan taşınmazı devretmişse ve taşınmazı devralan kişi iyiniyetli değilse, yapılan bu işlemin iptali için iptal ve tescil davası açılabilir.
- Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları: Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı, tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazın, 20 yıl ve daha uzun süre ile bir kişide bulunması ve bu kişiye karşı bir itirazda bulunulmaması sonucunda, taşınmazı elinde bulunduranın mülkiyeti kazanması anlamına gelmektedir. Bu durum, re’sen gerçekleşmemektedir. Mülkiyetin kazanılması tapu iptal ve tescil davası ile mümkün olacaktır.
Bursa’da faaliyet gösteren Avukat İrfan Şengül’e gayrimenkul hukuku ile tapu iptal ve tescil davasından kaynaklanan tüm sorularınızı yöneltmek için info@avirfansengul.com e-mail adresinden veya iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
