Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği bir belgedir. Bu belge, genellikle kira sözleşmesinin başlangıcında veya süresi içinde kiracı tarafından imzalanır. Tahliye taahhütnamesi, ev sahibine belirli bir tarihte kiracıyı yasal yollardan tahliye etme hakkı tanır.
Bursa Avukat ve Bursa Gayrimenkul Avukatı olarak genel anlamda Gayrimenkul Hukukunun konusuna giren tüm alanlarda, özel anlamda ise Kira Uyuşmazlıkları konusundaki tüm sorularınızı Bursa Gayrimenkul Avukatı Av. İrfan Şengül’e sorabilirsiniz.
Tahliye Taahhütnamesinin Yasal Dayanağı Nedir?
Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 Maddesinde düzenlenmiştir. Bahse konu madde şu şekildedir: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Yazılı tahliye taahhüdü ancak konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından düzenlenebilir. Dolayısı ile genel hükümlere tâbi arsa-tarla kirası gibi kira sözleşmelerinde TBK. m. 352/I hükmü uygulanamaz ve yazılı tahliye taahhüdünde bulunulamaz.
Yazılı tahliye taahhüdü, kiracının kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği bir işlemdir. Bu taahhüt sayesinde, kiraya veren, başka bir sebebe gerek duymaksızın ve tazminat ödemeden kira ilişkisini sona erdirme hakkını elde eder.
Tahliye Taahhütnamesinin Unsurları Nelerdir?
Tahliye taahhüdünün geçerliliğinden söz edilebilmesi için bazı unsurların varlığı aranır. Bu unsurlar tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarıdır. Dolayısı ile geçerlilik şartlarını ihtiva etmeyen, tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye talep edilemez. Bahse konu şartlar şu şekildedir:
-
Tahliye Taahhüdü Yazılı Olmalıdır
Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin şekli hakkında herhangi bir hüküm içermemektedir. Bu nedenle, kira sözleşmesinin kendisi yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir (TBK. m. 12/I). Ancak, kanun koyucu tahliye taahhüdünün yazılı olarak yapılmasını açıkça şart koşmaktadır (TBK. m. 352/I). Dolayısıyla, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması gereklidir. Sözlü tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının tahliyesi talep edilemez. Kanun koyucu sadece yazılı şekli aradığından, tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Adi yazılı şekil yeterli olmakla beraber, ispat kolaylığı bakımından tahliye taahhüdünün noter tarafından düzenleme veya onaylama şeklinde yapılması da mümkündür. Böyle bir durumda, kiracı, tahliye taahhüdünde yer alan imzasını inkâr edemez (İİK. m. 275/II).
-
Tahliye Tarihi Belirtilmiş Olmalıdır
Uygulamada da kabul edildiği üzere, yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliği için düzenleme tarihinin bulunması zorunlu bir unsur değilken; tahliye tarihinin belirtilmiş olması şarttır. Nitekim, TBK. m. 352/I hükmünde açıkça, yazılı tahliye taahhüdünün belirli bir tarihi içermesi gerektiği belirtilmiştir. Örneğin, 01.06.2025 tarihinde tahliyenin gerçekleşeceğinin taahhüt edilmesinde durum böyledir. Yine, “sözleşme tarihinden 12 ay sonra” veya “2024’teki cumhuriyet bayramında” tahliyenin üstlenilmesi de yeterlidir.
-
Kiralananın Teslim Edilmesinden Sonra Düzenlenmiş Olmalıdır
Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kiralananın teslim edilmiş olması gereklidir (TBK. m. 352/I). Başka bir ifadeyle, kiralanan teslim edildikten sonra verilen tahliye taahhüdü geçerli sayılır. Dolayısıyla, kira sözleşmesinden önce verilen yazılı tahliye taahhüdü geçersizdir. Aynı şekilde, kira sözleşmesi yapılırken verilen tahliye taahhüdü de geçersizdir. Örneğin, kira sözleşmesi sırasında iradî olarak yazılı tahliye taahhüdü verilmişse, bu taahhüt kesin olarak geçersizdir. Yargıtay da bu görüşü desteklemektedir, çünkü konut veya işyeri ihtiyacı olan kiracı, kira sözleşmesi yapılırken verilen tahliye taahhüdünü özgür iradesiyle vermez; bu taahhüdün, kiraya verenin baskısı altında alınmış olduğu kabul edilmektedir.
Tahliye Taahhütnamesinde İspat Sorunu
Yukarıda açıklandığı üzere yazılı tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekmektedir. Ancak, uygulamada bu kurala riayet edildiği maalesef pek söylenemez. Dairesini veya iş yerini kiraya veren taşınmaz sahipleri tahliye taahhütlerini genellikle kiralanan henüz teslim edilmeden almakta, hatta bu taahhütler kira sözleşmelerinin yapılması ile eş zamanlı olarak verilmektedir. Böyle bir taahhüt geçersiz olmakla birlikte bunun nasıl ispatlanacağı meselesi önem arz etmektedir.
Tahliye taahhütnamesinde eğer düzenleme tarihi varsa ve bu tarih kira sözleşmesinin düzenlenme tarihi ise zaten ortada tartışılacak bir durum olmayacaktır. Zira böyle bir durumda her iki belgenin de aynı tarihte yapıldığı bellidir ve verilen tahliye taahhüdü geçersizdir. Ancak uygulamada çoğunlukla tahliye taahhütnamesinin boş olarak verilmesi söz konusudur. Böyle bir durumda kiraya veren tarafından doldurulan taahhütte beyaza imza söz konusudur. Yargıtay’a göre, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce beyaza imza şekilde imzalatıldığı hususunda ispat yükü kiracıya düşer. Çünkü beyaza imza şeklinde bir evrak veren kiracı karşı tarafa güvenmektedir ve bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır.
Bir yazılı tahliye taahhüdünde iki tarih bulunur: biri tahliyenin yapılacağı tarih, diğeri ise taahhüdün düzenlendiği tarihtir. Düzenleme tarihinin taahhütte yer alması zorunlu değildir, ancak yazılı tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra yapılması gerektiğinden, düzenleme tarihinin belirtilmesi faydalı olacaktır. Yukarıda açıklandığı üzere tahliye taahhüdüne kira sözleşmesinin düzenlendiği gün ya da kiralananın kiracıya fiilen teslim edildiği tarihten önceki bir gün tarih olarak yazılırsa bu yazılı tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır. Yazılı tahliye taahhüdü kiralananın teslim edildiği tarihten sonra düzenlenmiş olmalıdır. Bu durumda hem kira sözleşmesinin düzenlenmesinden önce, hem de kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte veya kira sözleşmesi yürürlüğe girmiş ama taşınmaz teslim edilmeden önceki bir tarihte düzenlemiş yazılı tahliye taahhüdü geçersizdir. Bu tarihlerde kiracının yazılı tahliye taahhüdünü verirken serbest bir iradeyle hareket etmediği karine olarak kabul edilir.
Yazılı tahliye taahhüdünün geçersizlik yaratacak tarihlerden birinde alındığını iddia eden kiracı iddiasını ispat etmek zorundadır. Peki bu ispat ne şekilde yapılacaktır? Bu tarz bir durumda senede karşı senetle ispat zorunluluğu aranmamaktadır. Kiracı yazılı tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin kurulması esnasında kendisinden alınmış olduğunu her türlü delille ispatlayabilir. HMK m. 203 uyarınca irade sakatlığı hallerinin ispatında senetle ispat kuralı aranmaz. Çoğunlukla kira sözleşmesini yapmak ve konut ve çatılı işyerine kavuşabilmek için kendisine dayatılacak her türlü şartı kabul etmeye hazır konumdaki kiracının iradesinin baskı ve zorlama altında olduğunu kabul etmek hayatın olağan akışına uygundur. Bu şekilde ortaya çıkan bir irade bozukluğunun ispatında tanıklardan ya da takdiri delillerden yararlanılabilir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Çıkarılması İşlemi
Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdünün varlığı halinde, kiracı taahhütte yazılı tarihte kiralananı tahliye etmekle yükümlüdür. Buna aykırı olarak kiracı söz konusu tarihte kiralananı boşaltmazsa, kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılmaz. Böyle bir durumda, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten itibaren bir ay içinde iki usulden birini izleyerek sona erdirebilir. Buna göre, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre içinde icraya başvurarak ilamsız icra yoluyla kiracının tahliyesini sağlayabileceği gibi sulh hukuk mahkemesinde açacağı tahliye davası ile de aynı sonuca ulaşabilir. Bu yolların her ikisinin de kendine özgü teknik detayları vardır ve bu nedenle her hangi bir hak kaybı yaşanmaması için alanında uzman bir avukattan hukuki danışmanlık alınması ilgililerin menfaatinedir.
Görüldüğü gibi tahliye taahhütnamesi konusu oldukça kapsamlı ve çok yönlü bir konudur. Verilen taahhüdün geçerli olması için bir dizi şartların bir arada bulunması gerekmektedir. Ayrıca yukarıda açıklandığı üzere olası bir davada ispat sorunu yaşanması da kuvvetle muhtemel bir durumdur. Bu nedenle tahliye taahhütnamesi vermeden önce tarafların konunun uzmanı bir avukattan destek almaları çok faydalı olacaktır. Bu bağlamda konuyla ilgili daha fazla bilgi almak için Bursa’da faaliyet gösteren Bursa Gayrimenkul Hukuku Avukatı ve Bursa Kira Hukuku Avukatı Av.İrfan Şengül’e, info@avirfansengul.com e-mail adresinden veya iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
