Günümüzde ev sahiplerinin en fazla sorun yaşadıkları konulardan birisi de kiracısının kira borcunu ödememesidir. Bu nedenle sıklıkla cevabı aranan soru da “kiracım kirasını ödemiyor, ne yapabilirim” olmaktadır. Bu sorunun hukuksal imkanlar çerçevesinde bir değil üç farklı cevabı mevcuttur. Bu yazımızda uygulamada yoğun bir şekilde yanıtı aranan bu soruyu, konunun tüm tarafları açısından detaylı bir şekilde açıklamaya çalışacağız.
Bursa Avukat ve Bursa Gayrimenkul Avukatı olarak genel anlamda Gayrimenkul Hukukunun konusuna giren tüm alanlarda, özel anlamda ise Kira Uyuşmazlıkları konusundaki tüm sorularınızı Bursa Gayrimenkul Avukatı Av. İrfan Şengül’e sorabilirsiniz.
Kira Alacağı Nasıl Tahsil Edilir?
Kira alacağını alamayan mülk sahibinin öncelikle ne yapmak istediğine karar vermesi gerekmektedir. Zira kira alacağının ödenmemesi durumunda sadece alacağın tahsili için hukuki yollara başvurulabileceği gibi hem kira alacağının tahsili hem de kiracının tahliyesi için hukuki yollara da başvurulabilir.
Eğer amaç sadece kira alacağını tahsil etmekse; kira borcunu ödemeyen kiracıya yönelik icra takibi yapılarak alacağın tahsil edilmesi mümkündür. Bununla birlikte kira borcunu ödemeyen kişinin tahliye edilmesi de isteniyorsa, hukukumuzda bunun için üç farklı alternatif mevcuttur:
- Aynı kira dönemi içerisinde 2 haklı ihtarda bulunarak dönem sonunda tahliye davası açmak
- Kiracıyı temerrüde düşürerek tahliye davası açmak
- Kiracıya karşı tahliye ve ödenmemiş bedeller için icra takibi başlatmak
Şimdi bu yolları biraz daha açalım:
Aynı Kira Dönemi İçerisinde 2 Haklı İhtarda Bulunarak Dönem Sonunda Tahliye Davası Açmak
Kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi bakımından ilk yol, bir kira dönemi içinde kiracıya kirasını ödememesi sebebiyle iki haklı ihtar göndererek taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmaktır.
Tahliye davası iki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden sonra bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir. İhtarın noter marifetiyle yapılması zorunlu değildir ancak ispatı açısından noterle yapılması daha sağlıklı olacaktır. Ayrıca ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatılmış ise bu durum da ihtar olarak değerlendirilebilir.
İki haklı ihtar yolunda, kiracı ihtarı aldıktan sonra kirayı ödese bile ilk ihtarı artık almıştır. İkinci haklı ihtardan sonra kirayı ödese dahi iki haklı ihtar almış olduğu için o kira yılı sonunda evden çıkarılabilir.
Kiracıyı Temerrüde Düşürerek Tahliye Davası Açmak
Kira borcunu ödemeyen kiracı Türk Borçlar Kanunun 315. Maddesinde düzenlenen temerrüt yolu ile de tahliye edilebilir. Bunun için kira borcunu ödemeyen kiracı hakkında yazılı bir ihtarname hazırlanmalıdır. Bu ihtarname vasıtasıyla kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği, aksi halde sözleşmenin feshedileceği kiracıya bildirilir. Eğer kiracı kira borcunu ödemesine rağmen aidat gibi yan ödemeleri ödemiyorsa bu tür yan ödemeler açısından da aynı şekilde ihtar gönderilip temerrüt hükümleri uygulanabilir. 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilir ve icra yolu ile kiracı çıkarılır.
Temerrüt yolunda 30 günlük süre içerisinde kira ödenirse icra yoluna gidilemez. Ancak bu temerrüt ihtarı da iki haklı ihtar için ilk ihtar niteliğinde olacaktır.
Kiracıya Karşı Tahliye ve Ödenmemiş Bedeller İçin İcra Takibi Başlatmak
Kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi bakımından diğer seçenek ise, kiracı hakkında dava açmadan doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatmaktır.
Tahliye talepli icra takibi başlatmak kiracının tahliyesi bakımından en hızlı yoldur. Takip talebi hazırlanırken takip yoluna “Haciz ve Tahliye” yolu yazılmalıdır. Aksi takdirde tahliye söz konusu olmaz. Bu husus çok önemlidir. Kiracıya gönderilecek ödeme emri, Örnek No: 13 formudur. Bu formda, kira sözleşmesinin süresine göre değişmekle birlikte, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde borçluya 30 günlük ödeme süresi tanınır. Şöyle ki, borçlu ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içinde borca itiraz edebileceği, etmeyecekse de 30 gün içinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği yazar. Süresinde itiraz yapılmaz ya da 30 gün içinde kira bedeli ödenmezse icra takibi kesinleşir. Borç kesinleştikten sonra mülk sahibi icra mahkemesinden taşınmazın tahliye edilmesini isteyebilir. Borçlu 7 günlük süre içinde takibe itiraz etmez fakat 30 günlük süre içerisinde borçlarını öderse tahliye edilemez. Borçlu 7 gün içinde takibe itiraz ederse icra takibi durur. Takibe devam edilebilmesi için kiraya verenin 6 ay içinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekir. Kiraya veren bu süreyi kaçırırsa bir daha aynı kira alacağı için ilamsız tahliye talebinde bulunamaz. Görüleceği üzere süreler icra takibi içerisinde oldukça önemlidir.
Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Yukarıda kira borcunu ödemeyen kiracının hangi yollarla tahliye edilebileceğinden bahsettik. Bunların her birisi farklı hukuki prosedüre ve yüke sahiptir. Ancak sürecin zamansal olarak ne kadar süreceği çoğu zaman bir muammadır. Bazı süreçler 1-2 ay içinde tamamlanırken bazıları ise 7-8 ayı bulabilir. Bu süreye; seçilen tahliye yolu, mahkemenin durumu, adli takvim yılı, kiracı ve kiraya verenin durumu, taşınmazla ilgili hukuki meseleler vs. bir çok faktör etki eder. Burada ilk olarak yapılması gereken şey kiraya verenin isteğinin ne olduğunun net olarak tespit edilmesidir. Eğer sadece kira alacağının tahsili istiniyor ve fakat kiracının evden tahliyesi istenmiyorsa, hızlı bir şekilde icra takibi yapılıp sonuç alınabilir. Ancak eğer hem kira alacağının tahsili hemde kiracının evden tahliyesi birlikte talep ediliyorsa, bu durumda süreç biraz daha uzun sürebilir.
Görüldüğü gibi kira borcunun ödenmemesi üzerine ev sahiplerinin önünde birden fazla seçenek bulunmaktadır. Bu nedenle kira bedelini alamayan kişilerin hangi yoldan haklarını aramaları gerektiği konusunda uzman bir gayrimenkul avukatından danışmanlık almaları faydalı olacaktır. Bu bağlamda konuyla ilgili daha fazla bilgi almak için Bursa’da faaliyet gösteren Bursa Gayrimenkul Hukuku Avukatı ve Bursa Kira Alacağı Avukatı Av.İrfan Şengül’e, info@avirfansengul.com e-mail adresinden veya iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
