Kiracılık ilişkisi, konut veya ticari alanlarda mülkiyetin sahibi ile kiracı arasında kurulan önemli bir anlaşmadır. Bu ilişki, hem ev sahibi hem de kiracı için belirli sorumlulukları beraberinde getirir ve genellikle detaylı bir sözleşme ile düzenlenir. Ev sahibinin mülkünü kiraya vermesi, kiracının ise belirli bir süre boyunca bu mülkte yaşaması veya iş yapması bu kiracılık ilişkisinin tesisi ile mümkün olmaktadır. Ancak bazen değişen hayat şartları nedeniyle kiraya veren tarafın kiracısını mülkünden çıkarmak istemesi söz konusu olmaktadır. Özellikle son zamanlarda kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan olaylar oldukça fazlalaşmıştır. Bu yazımızda kiracı tarafın hangi nedenlerle kiralanan taşınmazdan çıkarılabileceğini, hangi durumlarda ise çıkarılamayacağını kaleme alacağız.
Bursa Avukat ve Bursa Gayrimenkul Avukatı olarak genel anlamda Gayrimenkul Hukukunun konusuna giren tüm alanlarda, özel anlamda ise Kira Uyuşmazlıkları konusundaki tüm sorularınızı Bursa Gayrimenkul Avukatı Av. İrfan Şengül’e sorabilirsiniz.
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Evden Çıkarılması
Herhangi bir taşınmazını kiraya veren tarafın kiracıyı mülkünden çıkarmak istemesi durumunda ilk olarak aydınlatılması gereken konu, kiracının kira borcunu ödeyip ödemediğidir. Eğer kiracı, kira borcunu ödemiyorsa mülk sahibinin önünde üç seçenek bulunmaktadır. Bu seçenekler şunlardır:
- Aynı kira dönemi içerisinde 2 haklı ihtarda bulunarak dönem sonunda tahliye davası açmak
- Kiracıyı temerrüde düşürerek tahliye davası açmak
- Kiracıya karşı tahliye ve ödenmemiş bedeller için icra takibi başlatmak
Bu konuyu ayrı bir makalemizde detaylı olarak incelemiştik. Bu nedenle burada kira borcunu ödeyen kiracının nasıl tahliye edilebileceğini anlatacağız. Kira borcunu ödenmemesi durumunda yapılabileceklerin ayrıntısı için “Kiracım Kirasını Ödemiyor, Ne Yapabilirim” başlıklı makalemizi okuyabilirsiniz.
Kira Borcunu Ödeyen Kiracının Evden Çıkarılması
Kural olarak kira borcunu ödeyen bir kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir. Ancak eğer olayda istisnai bazı durumlar söz konusu ise; bu durumda kira borcunu düzenli bir şekilde ödeyen bir kiracının bile evden çıkarılması mümkün olabilmektedir. Bu şekilde meydana gelecek bir tahliye durumu uygulamada haklı nedenle tahliye olarak ta adlandırılmaktadır. Buna göre kiracının kira borcunu düzenli olarak ödese dahi ev sahibinin haklı nedenle tahliye talep edebilmesinin sebepleri şunlardır:
- Ev sahibinin şahsi ihtiyacının olması
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya beldede konutunun bulunması
- Kiralanan taşınmazın yeniden inşa edilecek olması
- Kiracının evi özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması
- Taraflar arasında tahliye taahhütnamesinin bulunması
- Kira ilişkisinin 10 yılı geçmesi
Yukarıda maddeler halinde sayılan durumlardan birisinin varlığı halinde kiracı tarafın, kira borcunu zamanında ödese bile, evden çıkarılması mümkün olabilecektir. Şimdi bu maddeleri ayrı başlıklar halinde kısaca açıklayalım.
Ev Sahibinin Şahsi İhtiyacından Dolayı Kiracının Tahliyesi Sebepleri Nelerdir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları Türk Borçlar Kanunu 350. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılarak kiralanan taşınmazdan kiracının tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi için kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı bulunmalıdır. Burada sayılan akrabalar sınırlı sayıdadır. Dolayısıyla belirtilen kişiler dışındaki herhangi bir akrabanın ihtiyacına dayanılarak kiracının evden çıkarılması mümkün değildir. Ayrıca bu yolla kiracının tahliyesi için ev sahibinin ihtiyacının gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekmektedir. Bu nedenle ihtiyacın gerçek olmadığı ve kira bedelini artırmak, başkasına kiraya vermek, kiracıyı rahatsız etmek sebepleriyle açılan davalar reddedilmektedir. Ev sahibinin ihtiyacının gerçek ve samimi olması durumuna örnek olarak kendisinin kirada oturması, sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi, oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi veya çocuklarının öğrenim durumu gibi sebepler gösterilebilir. Burada evin mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda yeni malike de aynı şekilde gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacından dolayı kiracıyı evden çıkarabilme imkanı verilmiştir.
Kiracının veya Eşinin Aynı Yerde Konutunun Bulunması Nedeniyle Evden Çıkarılması
Eğer kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya uygun bir konutu varsa ve kiraya veren bu durumu kira sözleşmesinin başlangıcında bunu bilmiyorsa, kira sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılarak sözleşmeyi sonlandırabilir.
Kiralanan Taşınmazın Yeniden İnşa Edilecek Olması Nedeniyle Kiracının Evden Çıkarılması
Eğer kiralanmış yer, yeniden inşa, imar, genişletme veya ciddi onarıma ihtiyaç duyuyor ve bu süreçler sırasında kiralanmış yerin kullanımı mümkün değilse, kanunda öngörülen sürelere uyarak bir ay içinde tahliye davası açılarak kira akdi sona erdirebilir.
Kiracının Evi Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırı Davranması Nedeniyle Evden Çıkarılması
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun bir şekilde dikkatle kullanmalı ve taşınmazda oturan diğer kişilere ve komşulara saygı göstermelidir. Kiracının bu yükümlülüğe uymaması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralama durumlarında en az otuz günlük bir süre vererek, aykırılığın düzeltilmesi gerektiği konusunda yazılı bir ihtar gönderir. Ancak ihtara rağmen uygun kullanıma son verilmez veya kiralanan eski durumuna getirilmezse, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye davası açabilir.
Tahliye Taahhütnamesinin Bulunması Nedeniyle Kiracının Evden Çıkarılması
Kiracı, kiralananı belirli tarihte tahliye edeceğini dair kiraya verene yazılı bir taahhütname vermişse kiraya veren bu belgeye dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması ve imza tarihinin kira sözleşmesinin imzalandığı tarih olmaması önemlidir. Aksi durumda bu taahhütten yararlanarak kiracı tahliye edilemeyecektir. Usulüne uygun bir şekilde alınan tahliye taahhüdüne dayanan kiraya veren taahhütnamede yazılı tarihten başlayarak bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurabilmektedir.
Kira İlişkisinin 10 Yılı Geçmesi Nedeniyle Kiracının Evden Çıkarılması
Yukarıdaki şartlardan birisinin bulunmaması halinde kirasını düzgün bir şekilde ödeyen kiracının evden çıkarılması mümkün değildir. Yani ev sahibinin şahsi ihtiyacı yoksa, ev yeniden yapılmayacaksa, kiracının aynı yerde kendi evi yoksa, kiracı kira borcunu hem zamanında ödüyor hem de evi özenli kullanıyor ve komşularına saygılı davranıyorsa, son olarak ta taraflar arasında tahliye taahhütnamesi yoksa ev sahibinin kiracıyı evden çıkarması mümkün değildir. Bunun tek istisnası kiracılık ilişkisinin 10 yıldan fazla sürmüş olmasıdır. Eğer kiracı evde on yıldan fazla bir süredir oturuyorsa, ev sahibi herhangi bir gerekçe sunmaksızın kira sözleşmesini feshedip kiracıyı evden çıkarabilecektir
Görüldüğü gibi kira ilişkileri oldukça kapsamlı ilişkilerdir. Bu ilişkide tarafların hak ve sorumluluklarının tamamını burada anlatmak imkan dahilinde değildir. Yukarıda yazılan durumların hepsinde ayrı ayrı süreler olabilmektedir. Bu nedenle herhangi bir hak kaybı yaşamamak için uzman bir gayrimenkul avukatından danışmanlık almak faydalı olacaktır. Bu bağlamda konuyla ilgili daha fazla bilgi almak için Bursa’da faaliyet gösteren Bursa Gayrimenkul Hukuku Avukatı ve Bursa Kira Hukuku Avukatı Av.İrfan Şengül’e, info@avirfansengul.com e-mail adresinden veya iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
