Genel Olarak
Kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar son zamanlarda oldukça artmış durumdadır. Hatta hergün başka bir kira tartışmasının medyaya yansıyan heberlerine tanık olmaktayız. Kişiler, içinde bulundukları durumun gereklerini ve o konuma göre hangi haklara sahip olduklarını bilemedikleri için tartışmalar uzamakta, kimi zamanda karakollarda bitmektedir. Oysa bu alanda çalışan uzman bir avukattan yardım alarak muhtemel sorunların önüne geçmek çok kolaydır. Bursa Avukat ve Bursa Gayrimenkul Avukatı olarak sahasında uzmanlaşmış Avukat İrfan Şengül’e kira uyuşmazlığından doğan tüm sorularınızı sorabilirsiniz.
Kiracılık İlişkisi Nedir? Nasıl Kurulur?
Gayrimenkul hukukunun alt dallarından olan kira hukuku, aslında kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişkileri ele alan, her iki tarafın da hak ve yükümlülüklerini düzenleyen bir hukuk dalıdır. Kiracılık ilişkisinde, kiraya veren, belirli bir taşınır veya taşınmaz malını kiracının kullanımına sunarken, kiracı olan kişi ise bu kullanım için tarafların aralarında belirledikleri bir miktar parayı kiraya verene öder. Kiraya veren taşınır veya taşınmaz malının mülkiyet hakkına sahip olmaya devam ederken sadece kullanım hakkını kiracıya vermektedir. Bu süreçte, kiraya verenin talep ettiği belirli bir “kira bedeli” ile kiralama işlemi gerçekleşir. Kira bedeli, kira sözleşmesinin ayrılmaz bir parçasıdır ve belirlenmemiş bir bedelle yapılan sözleşme kira sözleşmesi olarak kabul edilmez.
Kiracılık İlişkisi Hangi Kanun’da Düzenlenmiştir?
Kira hukukunun temel kanunu 6098 sayılı Borçlar Kanunu’dur. Tarafların kira sözleşmesinden kaynaklanan hak ve yükümlülükleri bu kanunun 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi, belirli veya belirsiz bir süre için yapılabilir. Belirlenen sürenin sonunda otomatik olarak sona erecek sözleşmeler belirli sürelidir; diğerleri ise belirsiz süreli kabul edilir ve sözleşmenin sona ereceğine dair tarafların önceden bildirim yapması gerekmektedir.
Kiracılık ilişkisi Nedeniyle Hangi Tür Uyuşmazlıklar Çıkmaktadır?
Yukarıda da değinildiği gibi kira ilişkisinin her iki tarafının da yerine getirmesi gereken yükümlülükleri bulunmaktadır. Dolayısıyla aralarında bir çok konudan dolayı problem çıkması ihtimal dahilindedir. Örneğin; kiralanan malın kararlaştırılan tarihte kiracıya teslim edilmesi gerekirken edilmemesi, kiralanan malın ayıplı olarak kiracıya teslim edilmesi, kiracının sağlam olarak aldığı malı ayıplı olarak iade etmesi, eğer kiralanan mal bir taşınmaz ise kiracının faturalarını ve apartman aidatlarını ödemeden gitmesi gibi çok sayıda anlaşmazlık söz konusu olabilir. Ancak biz burada özellikle son zamanlarda çok sık rastlanan üç durumun özellikle altını çizmek istiyoruz. Şunu kabul etmeliyiz ki, günümüzde en çok şikayet edilen kiracılık konusu kira bedelleriyle ilgilidir. Ev sahipleri kira bedellerini arttırmak isterken kiracılar ise buna karşı çıkmakta ve uyuşmazlık mahkemeye taşınmaktadır. Diğer bir konu ise kiracı olan kişinin evden çıkarılmak istenmesi olurken özellikle vurgulamak istediğimiz son konu ise kira bedellerinin tahsil edilmesi meselesidir. Bunların dışında da pek çok uyuşmazlık olabilirken, şu anda insanların en fazla şikayet ettikleri anlaşmazlıkları bu şekilde sıralayabiliriz. Kira uyuşmazlıkları konusunda müstakil olarak kaleme aldığımız Kira Alacağı İçin İcra Takibi ve Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi, Yüzde 25 Sabit Kira Artış Oranı Karşısında Kira Uyarlama Davası, Kiracı Hangi Durumlarda Evden Çıkarılabilir ve Kiracım Kirasını Ödemiyor, Ne Yapabilirim başlıklı makalelerimizi de inceleyebilirsiniz.
Kira Uyuşmazlıklarına Hangi Mahkeme Bakar?
Kira ilişkilerinden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklarda genel yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Temel kural olarak, fesih, tahliye, alacak ve tazminat talepleri gibi her türlü dava Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Kiraya veren veya kiracı tarafından açılan davaların yanı sıra, karşılık davaları da yine Sulh Hukuk Mahkemelerinde ele alınır, bu durum yasal bir zorunluluktur ve davayla ilgili değer gözetilmez. Ancak, özel yasa hükümleri devreye girdiğinde, o yasanın hükümleri geçerli olur. Örneğin, kira konusu taşınmazın icra takibi nedeniyle boşaltılması isteniyorsa, bu konuda İcra Mahkemeleri yetkilidir.
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk
7445 sayılı kanun gereğince 01.09.2023 tarihinden sonra kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıkların (kira alacağı davası, tahliye davaları ve kira bedeline ilişkin tespit davaları gibi) çözümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Bu nedenle yukarıda sayılan davaların açılmasından önce dava şartı olarak arabuluculuk yoluna gidilmesi zorunludur.
Bursa’da faaliyet gösteren Avukat İrfan Şengül’e kira anlaşmazlıklarından kaynaklanan tüm sorularınızı yöneltmek için info@avirfansengul.com e-mail adresinden veya iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
