Kira sözleşmesinden kaynaklanan alacaklı-borçlu ilişkisi binlerce kişiyi ilgilendiren günlük hayatımızda oldukça fazla yer tutan çok önemli bir münasebettir. Her gün binlerce kişi kiracılık durumundan dolayı icralık veya mahkemelik olmaktadır. Ev sahiplerinin bu ilişkide en fazla zorlandıkları meselelerden birisi de kira bedelini alamamaktır. Özellikle son zamanlarda kiralarda meydana gelen artışlar ile birlikte kira alacağını tahsil etmek iyice zorlaşmıştır. Diğer bir konu ise evden çıkmayan kiracının tahliyesinin sağlanması sorunudur. Bu yazımızda gerek kira alacağının tahsili gerekse de kiracının evden çıkarılması sorununun nasıl aşılabileceğini ele alacağız.
Bursa Avukat ve Bursa İcra Avukatı olarak genel anlamda İcra Hukukunun konusuna giren tüm alanlarda, özel anlamda ise kira uyuşmazlıklarından doğan davalar konusundaki tüm sorularınızı Bursa İcra Hukuku Avukatı Av. İrfan Şengül’e sorabilirsiniz.
Kira Sözleşmesinin Özellikleri
Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir ve kiracı ile kiraya veren arasındaki sorunların çözümüne yönelik maddeler düzenlenmiştir. Öncelikle kira sözleşmesi yazılı veya belirli bir şekil şartına bağlı olarak yapılmak zorunda değildir. Sözlü olarak da yapılabilir. Ancak ispatı açısından yazılı olarak yapılması önemlidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 13.maddesine göre, kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı kirasını zamanında ödemiyor ise temerrüde düşmüş olur ve belirli bir usul izlendikten sonra tahliyesi mümkündür.
Kira Alacağı İçin İcra Takibi Nasıl Yapılır?
Kiracı kira bedelini ödemezse, kiralayan ödenmeyen kira bedellerini icra dairesi aracılığıyla tahsil edilmesini isteyebilir. Ancak ev veya iş yeri sahibi olan kişi kira bedelleri ile birlikte kiralanan taşınmazın tahliye edilmesini de talep ediyorsa kural olarak ilamsız tahliye takibi yapmalıdır. Başlatılacak icra takibi ile hem kira bedeli hem de tahliye hususu aynı anda talep edilebilecektir.
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya borçlarını ödemesi için yazılı olarak bir süre verir ve bu sürede de borç ödenmezse, sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Kiracıya verilecek süre adi kiralarda on, konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz, ürün kiralarında altmış gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kanundaki bu düzenlemelerden de anlaşıldığı gibi ilamsız tahliye takibi genel ilamlı haciz yoluyla takipten farklı olarak özel olarak belirtilen ihtar sürelerini içerir.
Ödeme emrini alan borçlunun davranışları farklı olabilir. Ödeme emrine itiraz etmez ve süresi içinde borcu öderse takip son bulur, kiracının tahliyesi istenemez. Borçlunun, kira bedelini ödemiş olması fakat icra masraflarını yatırmamış olması, aynı şekilde faiz ve avukatlık ücretinin süresinde ödenmemesi tahliye sebebi teşkil etmez. Fakat bu alacaklar için haciz yapılabilir. Eğer borçlu kiracı itiraz etmez, ihtar müddeti içinde de kira borcunu ödemezse, kiraya veren alacaklı ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesince tahliyeye karar verilmesini isteyebilir (İİK m. 269/a).
Kira Alacağı İçin Başlatılan İcra Takibine İtiraz
İcra takibi için gönderilen ödeme emrine, 6 aydan kısa süreli kira sözleşmelerinde 3 gün, 6 aydan uzun süreli kira sözleşmelerinde 7 gün içinde itiraz edilebilir. 30 gün içinde ödemenin yapılması gerekmektedir. Süresinde itiraz yapılmaz ya da 30 gün içinde kira bedeli ödenmezse icra takibi kesinleşir. Kesinleştikten sonra kiralayan icra mahkemesinden taşınmazın tahliye edilmesini isteyebilir.
Kira alacakları nedeniyle başlatılan icra takibi içerisinde tahliye ancak kira bedelinin ödenmemesi halinde istenebilir. Kiracı icra takibi başlatıldıktan sonra kısmi ödeme yapıp kira bedelini öderse taşınmazdan tahliye edilemez.
Kiracı kendisine ödeme emri geldikten sonra kira sözleşmesinin kendisine itiraz edebilir. Süresi içinde yapılan itiraz ile icra takibi durur. Takibe devam edilebilmesi için kiralayanın 6 ay içinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekir. Kiralayan bu süreyi kaçırırsa bir daha aynı kira alacağı için ilamsız tahliye talebinde bulunamaz. Buradaki itiraz kira sözleşmesine itirazdır, yani borçlu olan kişi alacaklı ile aralarında takibe konu kira sözleşmesinin olmadığına itiraz etmesi durumudur. Yukarıda anlatılan itiraz ise kira sözleşmesine değil ödenmediği iddia edilen kira bedellerine ilişkin itirazdır. İkisini birbirine karıştırmamak gerekmektedir. Görüleceği üzere süreler ve itiraz türleri icra takibi içerisinde oldukça önemlidir.
İlamsız Tahliye Takibi İçin Kira Sözleşmesinin Yazılı Olması Şart mı?
Kiralayanın ilamsız tahliye takibi veya icra takibi yapması için kira sözleşmesinin yazılı olması şart değildir. Kiracı kendisine gelen ödeme emrine süresi içinde açık ve kesin olarak itiraz etmezse kira akdini kabul etmiş sayılır. Bu halde kira akdinin geçerliliği hakkında bir inceleme yapılmaz. Kiracının kira akdini ret etmesi durumunda, kiraya verenin takibin devamı için kira akdini mahkemede ispat etmesi gerekir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yazılı ancak noter tasdikli bir kira sözleşmesi yoksa yine sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır. Noter tasdikli kira akdini elinde bulunduran kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
İcra Mahkemesi Kararının Uygulanması
İcra mahkemesinin verdiği karara karşı kanun yoluna başvurulabilir (İİK m. 363/1-3). İcra mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararının icrası için bu kararın kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için kararın borçluya tefhimi veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m. 269/c/son fıkra). Aynı şekilde alacaklı kira alacağı için borçlunun mallarının haczedilmesini isteyebilir, ancak icra mahkemesi kararı kesinleşmeden haczedilen mallar satılamaz (İİK m. 364/3). Borçlu tahliye kararının kesinleşmeden icrasına karşı İİK md. 36 çerçevesinden icranın geri bırakılması kararı almak suretiyle engel olabilir. Ayrıca kiracı borçlu, genel mahkemelere başvurarak kiracı olmadığını veya alacaklının kiraya veren olmadığını tespit ettirebilir.
İcra mahkemesinin verdiği kararın tefhim veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçtikten sonra, borçlu icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır. Kiracının taşınmazdan zorla çıkarılması için borçluya icra dairesince ayrıca herhangi bir icra veya tahliye emri tebliğine de artık gerek yoktur.
Kira alacağı için icra takibi ve icra yoluyla kiralanan taşınmazın tahliyesi hakkında daha fazla bilgi ve danışmanlık almak için Bursa’da faaliyet gösteren Bursa İcra Hukuku Avukatı ve Bursa Kira Hukuku Avukatı Av.İrfan Şengül’e, info@avirfansengul.com e-mail adresinden veya iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
