Kamulaştırma Nedir?
Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzelkişilerinin, kamu yararına yönelik olarak özel mülkiyete konu taşınmaz mallara el koymasını ifade eden bir işlemdir. Bu süreçte, taşınmaz maliki mülkiyet hakkından mahrum bırakılmakta ve bu yoksunluk için hakkaniyete uygun bir bedel ödenmektedir. Anayasa’nın 46. maddesi ile düzenlenen kamulaştırma sürecinde, kamulaştırma bedelinin tespit edilmesi hukuki, ekonomik ve sosyal açıdan çok önemli bir konudur. Bu makalede, kamulaştırma bedelinin nasıl ve hangi kriterlere göre belirlendiğini inceleleyeceğiz.
Bursa Avukat ve Bursa Gayrimenkul Avukatı olarak genel anlamda Gayrimenkul Hukukunun konusuna giren tüm alanlarda, özel anlamda ise Kamulaştırma Bedelinin Tespiti konusundaki tüm sorularınızı Bursa Gayrimenkul Avukatı Av. İrfan Şengül’e sorabilirsiniz.
Kamulaştırma İşleminde Hukuki Çerçeve
Yukarıda bahsedildiği üzere kamulaştırma uygulaması ilk ve en önemli dayanağını Anayasa’nın 46. maddesinden almaktadır. Söz konusu madde şu şekildedir:
“Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.
Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.
Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir.
İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.”
Anayasanın 46. Maddesinin ilk fıkrası kamulaştırma işleminin kanunda belirlenen usul ve esaslara göre yapılacağını hüküm altına almıştır. Burada atıf yapılan kanun 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunudur. Bu kanunun ilk maddesinde kanunun amaç ve kapsamı “kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzelkişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescilini, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınmasını, idareler arasında taşınmaz malların devir işlemlerini, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenlemek” şeklinde açıklanmıştır.
Kamulaştırma Kararı Hangi Durumlarda, Kim Tarafından Alınır?
Bir kamulaştırma işleminde olmazsa olmaz ilk şart projede kamu yararının bulunmasıdır. Yani kamulaştırma işlemi ancak ve ancak kamulaştırılacak taşınmazda kamu yararının bulunması durumunda mümkündür. Aksi halde kamulaştırma işlemi yapılamaz. Bunun yanında kamu yararına uygunluk kararını sadece kanunda işaret edilen kurumlar verebilir. Bu kurumlar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 5. Maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Sonrasında ise alınan bu kamu yararı kararının onaylanması gerekmektedir. Kamulaştırma kanununun 5. Maddesi gereğince alınan karar ayı kanunun 6. Maddesinde sayılan kurumlar tarafından onaylanır.
Kamulaştırma Sürecinin Aşamaları Nelerdir?
Kamulaştırma süreci kısaca şu aşamaları içerir:
- Projenin Belirlenmesi: Devlet, genel çıkarları için bir proje belirler ve bu proje kapsamında kamulaştırma yapılması gerektiğine karar verir. Bu aşama yukarıda değinilen kanunun 5. ve 6. Maddeleri kapsamında alınan kararları içerir.
- İhbar ve Değerlendirme: Bireylere kamulaştırma süreci başlatılırken ihbar yapılır. Bu aşamada mülkiyetin değeri belirlenir ve mülkiyet sahipleriyle anlaşma sağlanmaya çalışılır. Anlaşma sağlanması durumunda kamulaştırma bedeli peşin olarak ödenir.
- Kamulaştırma Davası: Anlaşma sağlanamadığı durumlarda, devlet kamulaştırma davası açar. Bu süreçte mahkeme, yapacağı araştırmalar sonucunda mülkiyet sahiplerinin haklarını korumak adına adil bir tazminat belirleyip mülkiyetin kamuya geçirilmesine karar verir.
- Tazminatın Ödenmesi: Mahkeme kararının ardından belirlenen tazminat mülkiyet sahiplerine ödenir.
Kamulaştırma Bedeli Nasıl Tespit Edilir?
Yukarıda açıklandığı üzere kamulaştırma işleminde kamu hizmetine matuf proje hazırlandıktan ve devamında gerekli kararlar alındıktan sonra kamulaştırma bedelinin ne kadar olacağı belirlenir. Kamulaştırmayı yapacak olan idare, taşınmazın sahibine uygun bir bedel teklif eder. Eğer taşınmaz sahibi bu teklifi kabul ederse anlaşma sağlanmış olur. Ancak eğer anlaşma sağlanamazsa bu defa idare, mahkemeye başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili talepli dava açar. Bu şekilde bir dava açıldıktan sonra artık kamulaştırma bedelini mahkeme tespit edecektir. Peki mahkeme bu bedeli nasıl tespit edecektir. Şimdi bu sorunun cevabına geçelim.
Kamulaştırma bedelinin nasıl tespit edileceği Kamulaştırma Kanunu’nun 11. Maddesinde detaylı bir şekilde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre mahkeme kamulaştırma bedelini tespit ederken kamulaştırılmak istenen taşınmaz üzerinde uzman bilirkişiler ile birlikte keşif yapacak bu keşif sonucunda bilirkişilerin hazırlayacağı rapor doğrultusunda kararını verecektir. Bahse konu keşif işleminde dikkat edilecek hususlar da ayrıca tek tek sayılmıştır. Bütün bunların yanında bedel tespitinde görev alacak bilirkişilerin nasıl olması gerektiği de kanunun 15. Maddesinde belirtilmiştir. Kanun koyucu burada konunun önemine binaen bilirkişilerin alanında çok yetkin kişiler olması gerektiğine dikkat çekmiştir.
Kamulaştırma Bedelinin Tespitinde Görev Yapacak Bilirkişilerin Nitelikleri Nelerdir?
Kamulaştırma Kanunu uyarınca mahkemelerce görevlendirilen bilirkişiler, bilirkişilik bölge kurulları tarafından hazırlanan listelerden seçilir ve bunlar hakkında Bilirkişilik Kanunu ve 12/1/2011 tarihli ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun ilgili maddeleri uygulanır.
Kamulaştırmaya konu olan yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulunun oluşturulması zorunludur. Bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi zorunludur. Gayrimenkul değerleme uzmanları bakımından, bilirkişiliğe kabul için aranan temel eğitim alma ve fiilen beş yıl görev yapma şartları; yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar bakımından ise fiilen beş yıl görev yapma şartı aranmaz ve bu uzmanlar kayıtlı oldukları bilirkişilik bölge kurulunun yargı çevresiyle sınırlı olmaksızın görevlendirilir.
Bilirkişilerin uzmanlık alanları, kamulaştırılacak taşınmazın niteliği göz önüne alınarak belirlenir. Bilirkişi kurulu, taşınmaz malın değerini 11 inci ve 12 nci maddelerde yer alan hükümlere göre tayin ve takdir ederek gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir. Bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur.
Bilirkişilerin Kamulaştırma Bedelini Tespit Ederken Dikkat Edecekleri Hususlar Nelerdir?
Yukarıda anlatıldığı şekilde oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
- Cins ve nevini,
- Yüzölçümünü,
- Kıymetini ektileyebilecek bütün nitelik ve unsarlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
- Varsa vergi beyanını,
- Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
- Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
- Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
- Yapılarda resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
- Her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler. Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Kamulaştırma davalarında yetki kamu düzeninden olup kesindir. Dolayısıyla, kamulaştırma davalarındaki yetki itirazı, ilk itiraz olmayıp bir dava şartıdır. Kamulaştırma Kanunu’nun 37. maddesi, kanunun uygulanmasından doğan ve adli yargıda çözülmesi gereken uyuşmazlıkların çözümünün hangi ve neredeki mahkemeler tarafından çözüleceğini düzenlemektedir. Söz konusu madde hükmü uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında görevli mahkeme, kamulaştırma bedelinin miktarına bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kamulaştırma davalarında, mülkiyet sahiplerinin hukuki haklarını savunma süreci oldukça kritiktir. Bir avukatın rehberliğinde, mülkiyet sahipleri adil bir tazminat almak ve mülkiyet haklarını korumak için mücadele edebilirler. Avukatlar, kamulaştırma sürecinin yasal detaylarına hakim olarak müvekkillerine rehberlik eder ve adil bir sonuç elde etmelerine yardımcı olur. Bu bağlamda konuyla ilgili daha fazla bilgi almak için Bursa’da faaliyet gösteren Bursa Gayrimenkul Hukuku Avukatı Av.İrfan Şengül’e, info@avirfansengul.com e-mail adresinden veya iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
