Ekonomimizin lokomotif sektörlerinden birisi şüphesiz inşaat sektörüdür. Her yıl çok sayıda yeni inşaat projesi hayata geçmekte ve binlerce kişi yeni evlerine sahip olmaktadır. Ancak her sektörün kendine özgü sıkıntıları olabildiği gibi inşaat sektöründe faaliyet gösteren şirketler de, projelerini hayata geçirirken bir dizi zorlukla karşılaşabilmektedir. Bu zorluklardan birisi de inşaat maliyetlerindeki beklenmedik artışlardır. İnşaat sürecinde yaşanan enflasyon, malzeme ve işçilik maliyetlerindeki yükselişler, müteahhitleri mali zorluklarla karşı karşıya bırakabilmektedir. Bu tarz durumlarda müteahhitlerin projelerini tamamlamak için duydukları ek finansman ihtiyacını projeden sattıkları dairelerin sahiplerinden ek ücret olarak talep ettikleri görülmektedir. Peki müteahhitlerin bu talepleri hukuka uygun mudur? Makalemizde son yıllarda oldukça sık sorulan bu sorunun cevabını arayacağız.
Bursa Avukat ve Bursa Gayrimenkul Hukuku Avukatı olarak genel anlamda Gayrimenkul Hukukunun konusuna giren tüm alanlarda, özel anlamda ise maliyetlerdeki artış nedeni ile inşaat sözleşmesinin güncellenmesi konusundaki tüm sorularınızı Bursa Gayrimenkul Hukuku Avukatı Av. İrfan Şengül’e sorabilirsiniz.
İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Mahiyeti Nedir?
Ülkemizde her gün binlerce yenisi yapılan inşaat sözleşmelerinin hukuki mahiyeti Türk Borçlar Kanunu’nun 470. Maddesinde düzenlenen eser sözleşmesidir. Eser sözleşmesi TBK m.470 hükmünde “yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmaktadır. Kanunda yer alan bu tanımdan yola çıkarak inşaat sözleşmesini, yüklenicinin (müteahhidin) bir yapı eserinin inşasını, yapı sahibinin ise bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak ifade edebiliriz.
İnşaat Sözleşmesinin Taraflarının Yükümlülükleri Nelerdir?
İnşaat sözleşmesi, eser sözleşmesinin bir türü olarak tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Zira burada tarafların edimleri birbirinin karşılığını oluşturmaktadır. Müteahhitin temel borcu yapı eserinin inşası ve teslimi, buna karşılık yapı sahibinin temel borcu ise bedel ödemektir. Dolayısıyla inşaat sözleşmesi aynı zamanda ivazlı bir sözleşmedir. Yapı eserinin inşası borcunun karşılığını bedel ödeme borcu oluşturmaktadır.
İnşaat Sözleşmelerinde Uygulanan Götürü Bedeli Usulü
Yukarıda açıklandığı üzere, inşaat sözleşmelerinde yüklenici tarafın inşaatı tam olarak yapıp teslim etme yükümlü varken, alıcı tarafın da bu eser için anlaşılan bedeli tam olarak ödeme görevi bulunmaktadır. Uygulama yüklenici taraf yapacağı inşaat için bir satış fiyatı belirlemektedir. Bu ücret götürü usulüne göre hesaplanmaktadır. Yani, yüklenici firma veya kişi, yapacağı inşaatın her türlü masraflarını hesaplayarak bir fiyat çıkarmaktadır. Bu fiyatın içine, malzeme parasından işçilik ücretlerine kadar herşey girmektedir. İnşaat maliyetini oluşturan işçilik ve malzeme masrafları sözleşmenin kurulmasında öngörülenden daha az veya daha fazla olsa bile, sözleşmede belirlenen bedel ifa edilir. Yüklenicinin götürü fiyat teklifi yaparken, inşaat maliyetlerinin hesabını ne şekilde yaptığı veya dikkate aldığı hususların daha sonra değişip değişmemesi önemli değildir. Bu sebeple, inşaat sözleşmelerinde götürü bedelin rizikosu TBK m. 480/1 hükmü uyarınca yükleniciye aittir.
Sözleşme İmzalandıktan Sonra Bedel Değiştirilebilir mi?
Götürü bedel, kural olarak sabit olup, değiştirilemez. Ancak bu kural mutlak olmayıp, bazı istisnaları bulunmaktadır. Kanun koyucu, bazı hallerde yükleniciye hâkimden bedelin artırılması talebinde bulunma, bunun mümkün olmaması durumunda ise sözleşmeden dönme ve sözleşmeyi feshetme hakkı tanımıştır.
İnşaat sözleşmesi bakımından, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve hayatın olağan akışına göre öngörülemeyecek şekilde meydana gelen fiyat artışları, inşaatın belirlenen bedelle yapılmasını güçleştirebilir. Kanun koyucu, bedel konusunda ahde vefa ilkesinin sıkı bir şekilde uygulanmasının sebep olabileceği bu riskleri dikkate alarak, yüklenicinin sözleşmenin uyarlanmasını talep etmesine imkân tanıyan bir hüküm getirmiştir. TBK’nın m. 480/2 hükmüne göre, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülmesine rağmen taraflarca dikkate alınmayan haller, eserin (inşaatın) kararlaştırılmış olan götürü bedelle yapılmasına engel olur ya da ifayı son derece güçleştirirse, yüklenici (müteahhit), hâkimden sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasını talep edebilir. Bunun mümkün olmaması durumunda ise yüklenici sözleşmeden dönme ya da dürüstlük kuralının gerektirdiği hallerde fesih hakkını kullanabilir.
Sözleşme Bedelinin Uyarlanmasının Şartları Nelerdir?
Yukarıda açıklandığı üzere inşaat sözleşmelerinde hesaplanan götürü bedelin sonradan değiştirilmesi kural olarak mümkün değilken; istisnai hallerde bu bedelin güncellenmesi de mümkündür. TBK’nın 480/2 maddesinde düzenlenen bahse konu durumun şartları şunlardır:
- Başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülüp de taraflarca göz önünde bulundurulmayan durumların ortaya çıkması
- Oluşan yeni koşulların, taraflarca belirlenen götürü bedelle inşaatın yapılmasına engel olması veya son derece güçleştirmesi
- Ortaya çıkan yeni koşulların ve ifanın güçleşmesinin yükleniciye isnat edilememesi
- Yapının tamamlanmamış olması
- İfa güçlüğünün alıcıya bildirilmesi
- Taraflar arasında aksi yönde anlaşma bulunmaması
Sözleşme Bedelinin Uyarlanması Usulü
TBK m. 480/2 hükmünde, öngörülen şartların gerçekleşmesi halinde yüklenicinin sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin hakkını dava yoluyla kullanabileceği açıkça düzenlenmiştir. Sözleşmenin uyarlanmasını talep etme hakkının dava yoluyla kullanılmasından önce yüklenicinin, ortaya çıkan yeni koşulların dikkate alınarak sözleşmenin yeniden müzakeresi için arsa sahibine bildirimde bulunma zorunluluğu bulunmamaktadır. Nitekim sözleşmenin uyarlanması için dava açılması, tarafların dava dışında anlaşmalarına bir engel değildir. Elbette yüklenicinin, dava açılmadan önce müzakere davetinde bulunması da mümkündür. Uygulamada, dava yoluna başvurulmadan önce yüklenici kişi yada kurumların alıcılara davet mektubu veya ihtarname göndererek konuyu tekrar görüşmek istedikleri görülmektedir. Olay mahkemeye intikal etmeden tarafların aralarında yapacakları müzakere ile orta yolda buluşulmaya ve işe devam edilmeye çalışılmaktadır.
Sonuç
Götürü bedel, tarafların önceden ve kesin olarak iş sahibinin ödeyeceği bedeli belirledikleri hallerde söz konusu olmaktadır. Götürü bedel, kural olarak sonradan değiştirilemez. Bu kural, sözleşmeye bağlılık ilkesinin bir gereğidir. Tarafların kendi iradeleriyle belirledikleri bedele bağlı kalmaları hukukî güvenliğin sağlanması açısından önemlidir. İnşaat sözleşmesinde, bedel götürü olarak belirlendiği için risk daha çok yüklenicinin üzerindedir. Bu nedenle kanun koyucu Türk Borçlar Kanunu’nun 480. maddesinin 2. fıkrasında yükleniciyi koruyucu bir hüküm getirmiştir. Bu hükme göre, taraflarca başlangıçta öngörülmeyen veya öngörülmesine rağmen göz önünde bulundurulmayan olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve bu durumun, inşaatın taraflarca daha önce belirlenen bedelle tamamlanmasını engellemesi veya aşırı derecede güçleştirmesi gerekir. Ayrıca ortaya çıkan olağanüstü durumun yükleniciye yüklenmemesi ve yüklenicinin bunu arsa sahibine bildirmiş olması da gerekir. Bu koşulların sağlanması halinde yüklenici sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını talep edebilir. Ancak TBK m. 480/2 hükmü emredici nitelikte olmadığından, taraflar aksini kararlaştırabilirler. Ayrıca, yüklenici edimini, herhangi bir ihtirazi kayıt koymadan ifa etmişse bu hükme başvurması mümkün olmayacaktır.
Sonuç olarak, inşaat maliyetlerindeki artışlar nedeniyle müteahhitin ek ücret talep etme hakkı karmaşık bir konudur. Sözleşmenin şartları, tarafların güç dengesi, adillik ve tüketici hakları gibi faktörler, bu talebin yasal ve etik açıdan değerlendirilmesinde önemli rol oynar. Müteahhitlerin ve alıcıların, sözleşme yaparken bu tür belirsizlikleri göz önünde bulundurmaları ve gerektiğinde profesyonel hukuki danışmanlık alarak haklarını korumaları önemlidir. Bu bağlamda konuyla ilgili daha fazla bilgi almak için Bursa’da faaliyet gösteren Bursa Gayrimankul Hukuku Avukatı Av.İrfan Şengül’e, info@avirfansengul.com e-mail adresinden veya iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
