Kiracı-ev sahibi ilişkisinden kaynaklanan hukuki sorunlar, günümüzde oldukça yaygın ve karmaşık bir hal almış durumdadır. Bu sorunların başında ise ev sahibinin kendi ihtiyacı nedeniyle kiracısını evden çıkarmak istemesi gelmektedir. Bu durum, hem kiracının barınma hakkı hem de ev sahibinin mülkiyet hakkı açısından değerlendirilmesi gereken önemli bir konudur.
Bursa Avukat ve Bursa Gayrimenkul Avukatı olarak genel anlamda Gayrimenkul Hukukunun konusuna giren tüm alanlarda, özel anlamda ise Kira Uyuşmazlıkları konusundaki tüm sorularınızı Bursa Gayrimenkul Avukatı Av. İrfan Şengül’e sorabilirsiniz.
Mevzuat ve Yasal Çerçeve
Türk Borçlar Kanunu (TBK) kiracı-ev sahibi ilişkisini düzenleyen temel yasal çerçeveyi oluşturmaktadır. Bu kanunun 350 ve 351. Maddeleri taşınmaz sahibinin kendi ihtiyacı nedeni ile kiracının tahliyesinin nasıl olabileceğini düzenlemiştir. Bahse konu maddeler şu şekildedir:
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veyakanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
İhtiyaç Nedeni ile Tahliye Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?
Yukarıda alıntılanan maddelerden de anlaşılacağı üzere ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası aslında iki farklı halde açılabilir. TBK md. 350’de düzenlenen ilk durumda kiraya veren kişinin ihtiyacı söz konusuyken; TBK md. 351’de düzenlenen ikinci durumda ise kiraya verilen taşınmaz satılmıştır ve bahse konu gayrimenkulün yeni sahibi olan kişinin ihtiyacı söz konusudur. Şimdi bu durumları biraz daha açalım.
TBK md. 350’de de aslında ikili bir ayrım vardır. Zira maddenin ilk fıkrasında düzenlendiği şekilde kiracının ihtiyaç sebebi ile tahliye edilebilmesi için; kiraya verilen taşınmaza, taşınmazın maliki, maliğin eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olmalıdır. İkinci fıkrada düzenlendiği şekilde kiracının ihtiyaç sebebi ile tahliye edilebilmesi için ise; kiraya verilen taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve bu işler sırasında kiralanan taşınmazın başkası tarafından kullanılmasının mümkün olmaması gerekmektedir.
TBK md. 351’de hüküm altına alınan durumda ise artık kiraya verilen taşınmaz el değiştirmiştir ve taşınmazın yeni sahibi olan kişinin ihtiyacı olduğu için kiracının tahliye edilmesi gündeme gelmektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında İhtiyacın “Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olma” Şartı
Evini veya iş yerini kiraya veren kişinin kiralanan taşınmazı kendi ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirebilmesi için, ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekmektedir. Bahse konu şart yerleşik Yargıtay içtihatları ile bu nedene dayalı açılacak davalarda mutlaka aranan bir koşuldur. Bu nedenle ihtiyaç nedeni ile açılan tahliye davalarında en fazla üzerinde durulan konu, ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığıdır. Evini ya da işyeri kiraya veren kişiler bazen kiracıyı kiralanandan çıkarmak için suni ihtiyaçlar üretmektedirler. Bu nedenle, ihtiyaca dayalı açılan tahliye davalarında, davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığının mahkeme tarafından ayrıntılı bir şekilde araştırması gerekmektedir.
Kiralayan ihtiyaç iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Bu konudaki en büyük karine ise kiraya verenin de kiracı olmasıdır. Kiralayanın tahliye davası açabilmesi için ihtiyacın doğmuş olması gerekir. Doğmamış veya yakın bir zamanda da doğma ihtimali olmayan bir konut ihtiyacı için tahliye davası açılamaz. Ayrıca Yargıtay kararlarında, ihtiyaç sebebinin yalnızca davanın açıldığı sırada değil, yargılama süreci boyunca da devam etmesi gerektiği vurgulanmıştır.
İhtiyaç Olarak Kabul Edilen Örnek Durumlar
Uygulamada çok sayıda nedenle ihtiyaç davası açılabildiği görülmektedir. Zira kanun, hangi durumların ihtiyaç olduğunu, hangi durumların ise ihtiyaç olamayacağını tek tek saymamıştır. Bu şekilde bir tasnifin kanunda yapılması teknik olarak mümkün olmadığı gibi, uygulama açısından da mantıksızdır. Bu nedenle dava konusu “ihtiyacın” değerlendirmesini her dosyada somut olayın özelliklerine göre hakim yapacaktır. Ancak örnek Yargıtay kararları ışığında aşağıda sayılan haller ihtiyaç olarak kabul edilebilmektedir:
Kiraya verenin sağlık sorunları kiralanana ihtiyaç duymasını gerektirebilir. Sağlık sorunu kaynaklı duyulan bu ihtiyaç da kiralayanın tahliye talebinde bulunmasına neden olabilir. Kiralananın kalp hastalığına yakalanması ve oturduğu dairenin de asansörsüz olması, bunula birlikte kiralanan dairenin de asansörlü bir daire olması gibi örneklerde kiralananın tahliyesini talep edebilir. Fakat bu durumun sağlık raporu ile tespiti gerekmektedir.
Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarına yansıyan hallerden birisi de evlilik nedeniyle kiralananda oturulmak istenmesidir. Evlilik nedeniyle tahliye talebinde belirtilen evlilik arifesinde olan kimse bizzat kiraya veren olabileceği gibi kiraya verenin çocuğu da olabilir. Bu konuda asıl önem arz eden, Yargıtay kararlarında da vurgulanan husus; evlilik konusunda somut adımların atılıp atılmadığıdır.
Kiraya veren kişinin çocuklarının kiraya verilen taşınmaza yakın bir okulu kazanmaları halinde, çocukların daha rahat ve güvenli bir şekilde okula gidebilmesi için kiracının tahliye edilmesi samimi bir ihtiyaç olarak kabul edilir. Aynı şekilde, kiraya verilen taşınmazın olduğu yere mesleği nedeni ile tayini çıkan, veya o bölgede iş bulan bir kişinin ihtiyaç talebi de samimi ve makuldür.
Yukarıda sayılan haller dışında da elbette pek çok nedenle ihtiyaca dayalı tahliye davası açılmaktadır. Örneğin; kiralananın, kiralayanın oturduğu yere oranla daha emniyetli olması, kiralayanın oturduğu kendisine ait dairenin giderlerinin fazla olması ve ödeme güçlüğü içinde olması, kiracının oturduğu kiralananın daha ekonomik olması, kiralanana eşya koyma isteği, yurt dışında bulunan kiralayanların yurt dışından kesin dönüş yapmaları, yazlık konutta oturma isteği, eşlerinin anlaşamaması sonucunda açılan boşanma davası devam ederken kiralayanın eşinin ayrı konutta oturmak istemesi veya mahkeme tarafından ayrılığa hükmedilmesi ya da eşin sağlık ve iş gelişiminin tehlikeye düşmesi sebebiyle ayrı konutta yaşamak istemesi gibi durumlarda eşe ait konut ihtiyacının olması, ergin olan çocukların ayrı evde yaşamak istemeleri, kiraya verenin anne ve babasının çeşitli nedenlerle konuta ihtiyaçlarının olması gibi durumların hepsinde ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açılabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır
İhtiyaca dayalı tahliye davalarında dava açma süresi kira sözleşmesinin belirli süreli ya da belirsiz süreli olması durumuna göre ikiye ayrılır. Buna göre;
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelerden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
Hem konut ihtiyacı nedeniyle hem işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açma süresi aynı koşullara tabidir.
Kiraya verenin, tahliye davasını belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 (bir) ay içinde açabilmesi için, herhangi bir yazılı bildirim yapması zorunda değildir. Ancak TBK’nın 353. maddesinde de kaleme alındığı üzere kiraya veren yazılı bildirim ile kira süresi bitiminde konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edeceğini bildirmiş ise, bir aylık süre sona ermiş olsa dahi, kira süresi sona erdiği tarihten sonraki uzayan bir yıllık dönem sonuna kadar tahliye davası açabilmektedir. Kiraya veren kira sözleşmesi sona erdikten sonra konut ihtiyacına dayalı olarak tahliye davası açmadan ilk aya ait kira bedelini ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin alırsa ve TBK. md. 353 çerçevesinde yazılı bildirimde bulunmazsa tahliye davası açma imkânını kaybeder.
Yukarıda yazılı durumların dışında kiracının ikamet ettiği taşınmaz el değiştirmesi ve yeni maliğin ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açmak istemesi hali de kanunda ayrıca düzenlenmiştir. Buna göre yeni malik taşınmazı devraldıktan sonra 1 ay içerisinde kiracıya ihtar çekip 6 ay sonra dava açarak kiracının tahliyesini sağlayabilir.
Kiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Başkasına Kiraya Verme Yasağı
Kiraya verenin kiracıyı ihtiyaç nedeniyle tahliye etmesi halinde, haklı sebep olmaksızın kiralanan yeri üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralaması yasaktır. Bu yasak, TBK madde 355/1’de “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” şeklinde hüküm altına alınmıştır. Bahse konu yasağın sona ermesi anlamında haklı neden olarak kiraya verenin, kiralanan evde hastalığı sebebiyle oturamayacak olması, kiraya verenin tayini çıkması ve uyuşmazlık konusu evin bulunduğu ilde yaşamayacak olması gibi durumlar sayılabilir. TBK 355. maddesinin 3. fıkrası uyarınca kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Ancak hakim tarafından bunun da ötesinde bir tazminata hükmedilmesi mümkündür.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nerede Açılır?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Zira, kira ilişkisinden doğan davalar bakımından görevli mahkemeler sulh hukuk mahkemeleridir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası bakımından yetkili mahkemeler ise kiralananın bulunduğu yer mahkemeleridir.
Görüldüğü gibi ihtiyaca dayalı tahliye davası konusu oldukça kapsamlı ve çok yönlü bir konudur. Bu nedenle herhangi bir hak kaybı yaşamamak için uzman bir gayrimenkul avukatından danışmanlık almak faydalı olacaktır. Bu bağlamda konuyla ilgili daha fazla bilgi almak için Bursa’da faaliyet gösteren Bursa Gayrimenkul Hukuku Avukatı ve Bursa Kira Hukuku Avukatı Av.İrfan Şengül’e, info@avirfansengul.com e-mail adresinden veya iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
