Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
En basit hali ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir gayrimenkulün satışıyla ilgili olarak, taşınmazın satış bedeli, ödeme planı, teslim tarihi ve benzeri pek çok şartların düzenlendiği, satıcı ile alıcı arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu sözleşmede satıcı belirli şartlarla açık tarifi yapılan taşınmazı satmayı taahhüt ederken, alıcı da aynı şekilde belli şartlar dahilinde bahse konu taşınmazı almayı taahhüt eder. Ancak, tapu devri henüz gerçekleşmediği için alıcı, bu sözleşme ile doğrudan malik olmaz. Bunun için tapu devrinin yapılması gerekmektedir. Dolayısı ile taşımaz satış vaadi sözleşmesi aslında taraflar arasında ilerde yapılacak gerçek satışın bir önsözleşmesi niteliğindedir.
Bursa Avukat ve Bursa Gayrimenkul Hukuku Avukatı olarak genel anlamda Gayrimenkul Hukukunun konusuna giren tüm alanlarda, özel anlamda ise Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinden Kaynaklanan Uyuşmalıklar konusundaki tüm sorularınızı Bursa Gayrimenkul Hukuku Avukatı Av. İrfan Şengül’e sorabilirsiniz.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Uygulamadaki Görünüş Şekilleri
Ülkemizde yaygın bir şekilde kullanılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin en fazla görünen şekillerinin başında şüphesiz arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesi yada diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi gelmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, müteahhit ile arsa sahibi arasında akdedilen ve müteahhidin, arsa sahibinin arsası üzerinde maliyeti kendisi üstlenmek suretiyle bağımsız bölümlerden oluşan bir bina inşa etmeyi, arsa sahibinin de karşı edim olarak arsa üzerindeki mülkiyetinin anlaşma kapsamında belirlenen payını müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği sözleşme olarak tanımlanmaktadır. Bunun dışında taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, arsa sahibi ile sözleşme yapmış olan müteahhit ile üçüncü kişiler arasında akdedildiğine de sıkça rastlanmaktadır. Yani; arsa sahibi ile sözleşme yapan müteahhit, yapacağı inşaatın finansmanını sağlamak için, gelecekte yapacağı inşaatın bağımsız bölümlerinden üçüncü kişilere satış yapmak istediğinde, bu kişilerle arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmaktır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, uygulamada, ön ödemeli konut satışlarında da sıkça başvurulan bir sözleşme modeli olarak karşımıza çıkmaktadır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40/1 maddesinde, ön ödemeli konut satışı, tüketicinin konut amacıyla bir taşınmazın satış bedelini peşin veya taksitle önceden ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devretmeyi yükümlendiği sözleşme olarak tarif edilmektedir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir önsözleşme olması itibariyle, taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmesi gerektiği gibi, satış sözleşmesinin tabi olduğu kurallara da tabi olacaktır. Dolayısıyla taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için satış sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmesini şart koşan Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi, aynı hükmün ikinci fıkrasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin de resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olamayacağını öngörmektedir. Bu nedenle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin hukuken hüküm ve sonuç doğruması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Yani noterde düzenleme şeklinde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersiz olup taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları yoktur.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile sözleşmenin tarafları arasında şahsi bir hak oluşur. Ancak bu hak kendiliğinden üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Bunun için yapılan sözleşmenin tapuya şerh verilmesi gerekmektedir. Bahse konu şerhin koruyuculuk etkisi beş yıldır. Beş yıl içinde tapuya şerh verilen satış gerçekleşmezse, bu şerh kendiliğinden ortadan kalkar ve üçüncü kişilerin olası kazanımları korunur.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kural olarak tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Sözleşme gerekleri doğrultusunda, vaat borçlusu (satıcı), taşınmaza ilişkin satış sözleşmesini yapmakla, vaat alacaklısı da (alıcı) taşınmazın satış bedelini ödemekle yükümlüdür. Satıcının, kendi isteği veya alıcının talebi üzerine, taşınmaz satış sözleşmesini yaptığı hâllerde, herhangi bir sorun çıkmaz. Ancak gayrimenkulu alacak kişinin kendi üzerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirmesine rağmen taşınmazı satacak kişinin, taşınmazın satışına yanaşmadığı hâllerde, alıcının bir kısım seçimlik hakları bulunmaktadır. Bu haklar kısaca şu şekildedir:
-
Aynen İfa (Tescile Zorlama) ve Gecikme Tazminatı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde kesin veya belirli bir vade kararlaştırılmış ise bu tarih itibariyle, şayet vade kararlaştırılmamış ise, alıcının asıl sözleşmenin akdedilmesi için satıcıya çekeceği ihtara rağmen, satıcının satış sözleşmesini akdetmekten kaçınarak temerrüde düşmesi üzerine, alıcı her zaman için aynen ifa talebinde bulunabilir. Yani burada vaadedilen taşınmazın satışının yapılması mahkeme kararı ile sağlanmaktadır. Diğer bir deyişle alıcı sözleşmede tarif edilen taşınmazın kendi adına tesciline karar verilmesini mahkemeden talep etmektedir. Bu davaya Türk Medeni Kanunu’nun 716. Maddesinde düzenlenen tescile zorlama davası, eski tabirle ferağa icbar davası, denir. Bu davada alıcının talebi yönünde karar verilebilmesi için, TBK m. 97 hükmü gereğince, alıcının kendi edimini ifa etmiş olması, satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılmış olan satış bedelinin tamamını ödemiş veya ödemeyi teklif etmiş olması aranmaktadır. Alıcı, tapuyu vermeyen satıcıdan, edimin ifası haricinde, gecikme yüzünden uğradığı zararı da talep edebilir. İhtar ve hukuki takip masrafları ile eğer satış zamanında gerçekleşmiş olsa idi elde edilebilecek olan gelirden (örneğin kira geliri) geç ifa dolayısıyla mahrum kalınması gibi zararlar gecikme tazminatı olarak istenebilir.
-
Tescile Zorlama Hakkından Vazgeçilerek Borcun İfa Edilmemesinden Doğan Müsbet Zararın Tazmini
Satıcının temerrüde düşürülmesinden sonra alacı, dilerse aynen ifa yerine, borcun ifa edilmemesinden doğan müsbet zararının tazminini de talep edebilir. Ancak, alıcının bu seçimlik hakkı kullanabilmesi için, önce aynen ifa için satıcıya ek süre tayin etmesi ve bu ek süre zarfında da satıcının aynen ifaya, yani taşınmaz satış sözleşmesinin akdedilmesine yanaşmaması durumunda, artık taşınmaz mülkiyetinin devrini istemediğini ve bunun yerine müsbet zararının tazmin edilmesini talep ettiğini gecikmeksizin satıcıya bildirmesi gerekmektedir. Bunun yanında eğer, satıcının davranışlarından tapuyu vermeyeceği anlaşılıyor veya taşınmaz satış sözleşmesinin yapılması için kesin bir süre tayin edilmiş, ancak satıcı bu tarihte haklı bir sebep olmaksızın satış sözleşmesini akdetmekten kaçınır ise, bu durumda alıcı artık aynen ifa için ek süre tayin etmeden doğrudan bu hakkını kullanabilir.
-
Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zararın Tazmini
Satıcıyı temerrüde düşüren alacaklının, ek süre (mehil) tayin etmek suretiyle kullanabileceği seçimlik haklardan bir diğeri de, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden dönerek menfi zararının tazmini talebidir. Yine bu durumda da, TBK m. 124 kapsamına giren süre verilmesini gerektirmeyen bir durum yok ise, alacaklının, temerrüde düşen borçluya aynen ifa için uygun bir süre tanıması gerekmekte olup, şayet bu süre zarfında da ifa gerçekleşmez ise, bu sürenin sonunda sözleşmeden döneceğini borçluya gecikmeksizin bildirmesi gerekmektedir. Menfi zarar talebinde alacaklı, söz konusu sözleşmeyi hiç yapmasaydı içinde bulunacağı durum nasıl olacak idi ise, buna yönelik bir tazminat (dönülen sözleşme için yapmış olduğu masrafları veya bu sözleşme yerine başka bir sözleşme yapma fırsatını kaçırması nedeniyle uğradığı zararları) isteyebilmektedir. Alacaklının ifaya olan menfaati müsbet zarar kapsamında sayıldığından, örneğin; beklenen kira geliri gibi müsbet zarar niteliğindeki alacaklar menfi zarar kapsamına girmediğinden, sözleşmeden dönülmesi halinde talep edilemez.
Taşınmaz Satış Vaadine Dayalı Uyuşmazlıklarda Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevin kamu düzeninden olması (HMK m.1), her aşamada ileri sürülebilmesi (HMK m.115) nedenleriyle yargılamada görev konusunu belirlemek oldukça önemlidir. HMK m. 2 hükmüne göre, “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.’’ Söz konusu hüküm ışığında, taşınmaz satış vaadine ilişkin olarak açılan davalarda, dava konusu şeyin değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Bu davalarda yetkili mahkeme ise, HMK’nın 12. maddesi gereğince, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. HMK’nın 12. maddesine göre, taşınmaz üzerindeki aynî hakka veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine veya alıkoyma hakkına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Taşınmaz Satış Vaadine Dayalı Davalarda Zamanaşımı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. TBK m. 146 uyarınca, “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.’’ Bu hüküm ışığında, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalarda, başka özel bir düzenleme yoksa on yıllık zamanaşımı süresi uygulanacaktır. Zamanaşımı süresi, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar (TBK m. 149/ f. I). Kural olarak her borç, doğumu anında muaccel olacağından, zamanaşımı süresi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı andan itibaren işlemeye başlar. Muacceliyet için belirli bir vadenin öngörüldüğü veya işin niteliği gereği belirli bir sürenin geçmesi gerektiği durumlarda, zamanaşımı süresi, söz konusu tarihten itibaren işlemeye başlar. Zamanaşımı süresi geçtikten sonra, taşınmaz satış vaadine ilişkin olarak açılacak davalarda, zamanaşımı def’i ileri sürülebilir. Fakat Yargıtay, satışı vaat edilmiş olan sözleşme konusu taşınmazın, vaat alacaklısına teslim edildiği hâllerde, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra dava açılması durumunda, söz konusu def’inin ileri sürülemeyeceği kanaatindedir. Bu duruma neden olarak da TMK m. 2’de düzenlenen dürüstlük kuralı gösterilmiştir.
Gayrimenkul satış vaadine dayalı uyuşmazlıklar uygulamada son dönemlerin en sık karşılaşılan hukuki konularından birisidir. Bu nedenle herhangi bir hak kaybı yaşamamak için gerek taşınmaz alımından önce sözleşmesinin yapımı aşamasında gerekse de sonrasındaki aşamalarda bu alanda uzman bir hukukçudan yardım almak çok faydalıdır. Bu bağlamda konuyla ilgili daha fazla bilgi almak için Bursa’da faaliyet gösteren Bursa Gayrimankul Hukuku Avukatı Av.İrfan Şengül’e, info@avirfansengul.com e-mail adresinden veya iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
