1- İmar Hukuku Nedir?
İmar hukuku, İdare hukukunun bir alt dalı olmakla beraber planlı, sağlıklı ve çevre şartlarına uygun yaşam alanlarının oluşturulması için başta 3194 sayılı İmar Kanunu olmak üzere çok sayıda mevzuatı içerisinde barındıran bir hukuk dalıdır.
Bir bölgede idareler tarafından imar planı ve parselasyon çalışması yapıldığında, vatandaşların arazilerinin niteliğinde, sınırlarında ve metrekarelerinde önemli değişiklikler olmaktadır. Diğer bir ifadeyle, imar planı ve parselasyon çalışmasıyla vatandaşın arazisine doğrudan müdahale edilmektedir.
Ayrıca, parselasyon çalışması bittikten sonra eski tapular iptal edilerek vatandaşa yeni imar tapuları verilmektedir. Sonrasında ise yeni oluşan bu arsalarda ruhsat alarak inşaat yapmak mümkün hale gelmektedir. İnşaat mimari projesine uygun olarak tamamlandığında ise yapı kullanma izin belgesi (iskân) verilmektedir.
İnşaat yapımı süreci içerisinde mimari projeye aykırı veya tamamen ruhsatsız inşaat yapılması halinde ise; belediye veya il özel idaresi tarafından yıkım ve imar para cezası verilmekte ve aynı zamanda imar kirliliği suçu nedeniyle de Asliye Ceza Mahkemesinde davası açılmaktadır.
Bursa Avukat ve Bursa İmar Hukuku Avukatı olarak İmar Hukukunun konusuna giren tüm sorularınızı Bursa İmar Hukuku Avukatı Av. İrfan Şengül’e sorabilirsiniz.
2- İmar Hukukunun Amacı Nedir?
İmar hukukuyla elde edilmek istenen gaye, tüm yurtta çevre ve sağlık şartlarına uygun yapılaşmanın sağlanmasıdır. Bu amaçlarla yapılan imar planları, yatırımların nerelerde yapılması gerektiği konusunda yönlendirmeler yapmak, imar planlarıyla güzelleştirilen bölgelerdeki fiziksel çevreyi insan ve aile yaşamına uygun hale getirmek, toprağın kullanım dengesini en gerçekçi şekilde belirlemek amacını taşır.
3- İmar Planı Değişikliği Nedir, Nasıl Yapılır?
İmar planı değişikliği mevcut imar planının ihtiyaçları karşılamaması sonucu yenilenmesi anlamına gelir ve şehir plancısı tarafından yapılır. Plan değişiklikleri planlama esaslarına, şehircilik ilkelerine, kamu yararına ve imar mevzuatına uygun olarak, gerekli araştırma ve incelemeler yapılarak, ayrıntılı rapora bağlanarak, usulüne uygun olarak yapılmalıdır.
4- İmar Planına Karşı Dava Açılabilir mi?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesine göre, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde yapılan planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca; belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerlerde yapılan planlar ise valilikçe tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. İtirazlar belediye veya il genel meclisince onbeş gün içinde incelenerek kesin karara bağlar.
Kanunda öngörülen bu itiraz yolu, zorunlu bir yol değildir. İlgililer plana karşı itiraz yoluna başvurmadan doğrudan dava açabilirler.
Eğer itiraz edilmeden doğrudan dava açılacak ise dava açma süresi ilan tarihini izleyen günden itibaren başlar. İlan tarihinden anlaşılması gereken, son ilan günüdür.
Bu durumda dava açma süresi, ilanın son gününü takip eden günden itibaren 60 gündür. Plan henüz askıdayken dava açılması mümkün değildir. Çünkü imar planları askıdan indikten sonra kesinleşir. Askı ilan süresi içerisinde dava açılması durumunda ortada henüz kesin ve yürütülmesi gereken bir işlem bulunmadığı gerekçesiyle davanın incelenmeksizin reddine karar verilir.
5- Genel Dava Açma Süreleri Geçtikten Sonra İmar Planlarına Karşı Dava Açılması Mümkün müdür?
Kesinleşen imar planlarına karşı genel dava açma sürelerinde dava açılmasa dahi, imar planının uygulanması niteliğini taşıyan işlemlerle veya plan değişikliği başvurusunun reddine ilişkin işlemle birlikte imar planına karşı her zaman dava açmak mümkündür.
Fakat, 14/2/2020 tarih ve 7221 sayılı Kanun’un 6. maddesiyle İmar Kanunu’nun 8. maddesine eklenen 8. fıkrayla; “Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir.” düzenlemesine yer verilmiştir. Bu nedenle planın kesinleşme tarihinden itibaren beş yılın geçmesi halinde artık dava açılamayacaktır.
6- İmara Aykırı Yapı Nedir?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre, belediye veya il özel idaresinden ruhsat almadan yapı yapmak yasaktır. Bu nedenle;
- Herhangi bir şekilde ruhsat alınmadan yapılan ruhsatsız yapılar ile
- Ruhsatlı yapılardaki ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapı ve esaslı tadilatlar
“kaçak yapı” veya “imara aykırı yapı” olarak nitelendirilmekte ve bu yapıların sahiplerine Kanunlar’da öngörülen cezalar verilmektedir.
Bu nedenle, ruhsata tabi olmayan yapı ve basit tadilatlar hakkında imar para cezası verilmesi mümkün değildir.
7- İmara Aykırı Kaçak Yapı Yapıldığı Tespit Edildiğinde Ne Yapılır?
Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı kaçak yapı yapıldığı tespit edildiğinde, ilk olarak belediye veya il özel idaresinin ilgili fen elemanları tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca yapı tatil tutanağı düzenlenir ve bu tutanakla o andaki inşaat durumu tespit edilerek inşaat mühürlenir.
Ayrıca, yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir.
Daha sonra, imar mevzuatına aykırı yapı yapma eylemi nedeniyle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddenin 2. fıkrasına göre imar para cezası verilir.
Yapı tatil tutanağı düzenlendikten sonra verilen süre verildiyse bu süre içinde, süre verilmediyse en fazla bir ay içinde imara aykırı yapı için ruhsat alınmaz veya imara aykırılık giderilmez ise kaçak yapı hakkında aynı Kanun’un 32. maddeye göre yıkım kararı alınır.
Ayrıca, bu süre içerisinde imara aykırılık ruhsat alınarak veya yıkılarak giderilmez ise 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 3. fıkrasına göre ayrıca imar para cezası verilir.
Son olarak imara mevzuatına aykırı yapı sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesinde düzenlenen imar kirliliğine neden olma suçu nedeniyle Asliye Ceza Mahkemesinde ceza davası açılır.
8- İmar Para Cezası Kime Verilir?
Ruhsatsız veya ruhsata aykırı kaçak yapı yapanlar hakkında imar para cezası verilirken yapılan en önemli hatalardan biri, yanlış kişiye para cezası verilmesidir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 2. fıkrasına göre, imar para cezası verilebilecek kişiler şunlardır:
- Yapının sahibi,
- Yapı müteahhidi,
- Aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesul.
9- İmar Para Cezası Yanlış Kişiye Verilirse Ne Olur?
Yukarıda da değinildiği gibi imar para cezası verilirken uygulamada sıklıkla yapılan hata, cezanın yanlış kişiye kesilmesi durumudur. Bu durumda, bahse konu ceza açılacak dava neticesinde iptal edilecektir.
10- İmar Para Cezasının İptali İçin Başka Ne Gibi Sebepler Vardır?
Yapılan işlemin hukuka uygun olmaması zaten genel anlamda bir iptal nedenidir. Ayrıca olayda bir hukuka uygunluk durumunun bulunması halinde de bahse konu ceza iptal edilecektir. Bunların yanında, temel para cezasının yanlış hesaplanması, artırım sebeplerinin hatalı uygulanması, ilave para cezasının uygulanmasından kaynaklanan yanlışlıklar veya tekerrür hükümlerinin hatalı uygulanmasından dolayı da imar para cezaları iptal edilebilir.
Görüldüğü gibi imar hukuku oldukça teknik bir hukuk dalıdır. Bu nedenle imar hukukunun konusuna giren bir olayla ilgili alanında uzman bir avukattan danışmanlık almak çok önemlidir. Bu bağlamda konuyla ilgili daha fazla bilgi almak için Bursa’da faaliyet gösteren Bursa İmar Hukuku Avukatı Av. İrfan Şengül’e, info@avirfansengul.com e-mail adresinden veya iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
